Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Eins nach dem anderen. Um die Frage nach dem benötigten Eigenkapital beantworten zu können, brauchen wir einen wichtigen Faktor: den Betrag der Gesamtkosten, die beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen. Dieser ist in der Regel höher als der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist lediglich der Geldbetrag, den der Verkäufer nach dem Verkauf auf dem Konto sehen möchte. Zu diesen Hauptkosten kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu, die im Wesentlichen aus drei Posten bestehen:

1. Die Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig beim Kauf der Immobilie an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland in Abhängigkeit vom Kaufpreis:
    
2. Notar- und Gerichtskosten Kaufverträge über Immobilien müssen de jure in Deutschland notariell beglaubigt werden. Das ist in §311b BGB festgelegt. Der Sinn dahinter ist ein Schutzzweck: durch die Hürde der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags sollen überstürzte, unüberlegte Käufe vermieden werden. Dadurch fallen allerdings auch zusätzliche Kosten an. Als Faustregel kann man sagen, dass sich die Notar- und Gerichtskosten auf 2% des Kaufpreises belaufen.
3. Maklerkosten Und schließlich werden ein großer Teil an Immobilienkäufen oder -verkäufen unter Mitwirkung eines Maklers getätigt. Die Maklerprovision richtet sich nach der Art der Immobilie, die veräußert wird. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beläuft sich die Provision in der Regel auf 3,57% jeweils auf der Käufer- und Verkäuferseite. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück, so beträgt die Maklerprovision 5,95% des Kaufpreises auf der Käuferseite. 

Soweit, so gut. Was bedeutet das nun für Ihren Immobilienkauf? Hier gelangen wir zum Kern dieses Artikels. Aus den oben genannten Zahlen lässt sich eine Faustregel ableiten, mit der Sie bei jedem Immobilienkauf auf Nummer Sicher gehen. Denkbar sind zwei Szenarien: 

• Ihr Eigenkapital deckt 10% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab oder 
• Ihr Eigenkapital deckt 5% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab

In diesen Fällen ist es sehr wahrscheinlich, dass die Finanzierung von Ihrer Bank bewilligt wird. Möglich sind unter Umständen auch sogenannte 100% oder 110% Finanzierungen, wenn Sie nur die Nebenkosten oder auch weniger als diese mit Eigenkapital abdecken können. Hier ist allerdings das Risiko recht hoch. Rücklagen zu bilden wird schwer und weniger Banken bewilligen die Finanzierung. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Schließlich hat mehr Eigenkapital auch den Vorteil, dass dadurch weniger Zinsen bei der Rückzahlung Ihres Darlehens entstehen.

Als Eigenkapital können Sie alles einsetzen, was Sie, salopp ausgedrückt, zu Geld machen können. Ob es Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen ist. Auch Aktien oder Wertpapiere können kurzfristig verkauft werden. Ebenso bieten private Lebensversicherungen oder Riester-Verträge Quellen für Eigenkapital. Doch Vorsicht vor überstürzten Entscheidungen. Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, empfehlen wir, mit einem kompetenten Finanzberater zusammenzuarbeiten. 

Grundsätzlich können Sie für ein Finanzierungsangebot Ihre Hausbank oder Sparkasse kontaktieren. In jedem Fall ist es allerdings empfehlenswert, sich einen Überblick über die Finanzierungsangebote möglichst vieler Banken zu verschaffen. Finanzierungsberater oder -vermittler bieten hier einen guten Service. Diese haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken vergleichen können. Auch bei JUNO arbeiten wir vertrauensvoll mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen und können Sie bei Bedarf gerne empfehlen.

Zu guter letzt ist noch ein Blick in die Zukunft wichtig. Nicht mit der Kristallkugel. Dafür jedoch mit guter Planung. Für den Werterhalt Ihrer Immobilie sind Reparaturen und Modernisierungen essentiell. Das Dach muss gewartet werden, Sanitäreinrichtungen, Fenster und Küche müssen in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Damit es hierbei nicht zu knapp bemessen ist, sind Instandhaltungsrücklagen unverzichtbar. Sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, werden Rücklagen über das verpflichtende Hausgeld abgedeckt. Als Hausbesitzer haben Sie hier oft mehr Freiheiten. Dennoch ist das Anlegen eines Notgroschens notwendig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und sogar zu steigern. Wie Sie Ihre Immobilie wertsteigernd verkaufen können, erfahren Sie in einem unserer nächsten Blogartikel.