Jonas wohnt in einer Eigentumswohnung und hat zusätzlich eine kleines Studioapartment als Kapitalanlage, welches er an einen Studenten vermietet. Seit Monaten schiebt er die Grundsteuererklärung vor sich her. Er möchte hier schließlich nichts falsch machen. Was sollte Jonas nun tun? Mit den Infos in diesem Artikel gelingt Jonas, und Ihnen, die Grundsteuererklärung!
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Der bisher zur Berechnung der Grundsteuer verwendete Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt
- Je nach Bundesland benötigen Sie verschiedene Angaben für Ihre Grundsteuererklärung. Die vier Berechnungsmodeller sind das Bundesmodell, das Flächenmodell, das geänderte Flächenmodell sowie das Bodenwertmodell
- In fast allen Bundesländern ist die korrekte Wohnfläche ein sehr wichtiger Faktor
Zwar besitzt Jonas zwei Immobilien, aber da er kein Fachmann ist, fühlt er sich bei dem Thema Grundsteuererklärung etwas unsicher. Da kommt es ihm zugute, dass der Stichtag zum 31. Oktober 2022 nun um 3 Monate verlängert wurde. Da er jetzt doch noch bis zum 31. Januar 2023 Zeit hat, möchte er das Thema jetzt nun richtig angehen.
Sind Sie Eigentümer eines Hauses oder vermieten eine oder gleich mehrere Immobilien? Dann kommen Sie genauso wie Jonas nicht um das Thema Grundsteuer herum. Die Grundsteuer wurde reformiert und jetzt müssen 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Und dabei betrifft das längst nicht nur Sie als Eigentümer einer Immobilie. Da Sie als Vermieter Grundsteuerabgaben auf Ihren Mieter umlegen können, wird eine neue Berechnung Ihrer Grundsteuer auch ihn betreffen.
Eigentlich sind es nur ein paar Zahlen, die Sie zum Beispiel über Elster an das Finanzamt übermitteln müssen, doch je nach Bundesland gibt es hier auch einige Stolpersteine. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Grundsteuer beachten müssen.
- Was hat sich bei der Grundsteuerreform eigentlich genau geändert?
- Wie wird die Grundsteuer berechnet?
- Was brauchen Sie für die Grundsteuererklärung?
Diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Blogartikel.
Was hat sich bei der Grundsteuer geändert?
Ein wichtiger Faktor in der Berechnung der Grundsteuer, war bisher der sogenannte Einheitswert, welcher den Grundstückswert widerspiegeln soll. Das Problem: Dieser wurde in Deutschland bisher anhand bereits lange veralteter Grundlagen berechnet. Zuletzt wurden die Einheitswerte im Westen Deutschlands 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland sogar 1935.
Es liegt auf der Hand, dass sich seitdem sehr viel auf dem Immobilienmarkt getan hat und derart alte Berechnungsgrundlagen nicht die tatsächliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie widerspiegeln. Und das, obwohl das Bewertungsgesetz eigentlich eine Neubewertung alls sechs Jahre vorschreibt. In der Folge wurden viele Eigentümer von Immobilien übermäßig stark belastet, während andere steuerlich bevorzugt wurden. Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, wurde das Grundsteuerreformgesetz verabschiedet.
Wie wird der Grundsteuerwert ermittelt
So wurde bisher berechnet
Die Grundsteuer wurde bisher, vereinfacht gesagt, nach der folgenden Formel berechnet:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag.
Der Hebesatz wird jeweils von Kommunen und Städten festgelegt, hängt also von Ihrem Wohnort, beziehungsweise der Lage der Immobilie, ab. Hingegen ist die Steuermesszahl gesetzlich geregelt und beträgt in Westdeutschland 0,26-0,6% und in Ostdeutschland 0,5-1,0% vom Einheitswert. Der Einheitswert errechnet sich so: Wohnfläche x Jahresmiete x Vervielfältiger = Einheitswert. Der jeweilige Vervielfältiger ergibt sich wie erwähnt aus teilweise stark veralteten Werten.
Das ändert sich nun
Im Rahmen der Grundsteuerreform wird das nun geändert. Bei der Berechnung des Grundsteuerbetrages entfällt nun der Einheitswert und wird durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt. Die Formel heißt jetzt also: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag. Und genau dieser muss nun für alle 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu ermittelt werden.
Was brauche ich für die Grundsteuererklärung?
Je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben, müssen Sie unterschiedliche Angaben an das Finanzamt übermitteln. Manches benötigen Sie jedoch in allen Bundesländern:
- Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Das finden Sie auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grundsteuererklärung. Die meisten Bundesländer nutzen das Aktenzeichen, nur in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Tragen.
- Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche). Diese finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug. Falls Sie ihn nicht mehr haben, können Sie ihn beim örtlichen Grundbuchamt anfordern.
Alle weiteren Daten werden je nach Bundesland gebraucht. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel des Bundesgesetzes nutzen darf, um eigene Regeln aufzustellen.
Die unterschiedlichen Regelungen nach Bundesland
Insgesamt gibt es vier Modelle, nach denen je nach Bundesland die Grundsteuer berechnet wird:
Bundesmodell
Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Folgende Angaben sich dafür nötig:
- Grundstücksart (z.B. unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
- Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 – Diesen können Sie auf der Website des jeweiligen Bundeslandes oder dessen Geoportals abrufen.
- Baujahr
- Wohn-/Nutzfläche
- Zahl der Garagen und Stellplätze
In den anderen fünf Ländern (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) braucht es neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten weniger zusätzliche Daten als im Bundesmodell:
Geändertes Flächenmodell
Die folgenden drei Bundesländer setzen auf ein geändertes Flächenmodell. Dort sind folgende zusätzliche Angaben – neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten – erforderlich:
- Hamburg (Wohnlagenmodell): Wohn-/Nutzfläche
- Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Wohn-/Nutzfläche
- Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Wohn-/Nutzfläche
Flächenmodell und Bodenwertmodell
- Bayern (Flächenmodell): Wohn-/Nutzfläche
- Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Bodenrichtwert
Was zählt als Wohnfläche? Was ist Nutzfläche?
In allen Bundesländern mit Ausnahme Baden-Württembergs müssen Sie in der Grundsteuererklärung bei vorhandenen Gebäuden die Wohn- oder Nutzfläche angeben. Nicht nur bei einer allgemeinen Bewertung einer Immobilie, sondern auch hier gibt es viele Tücken bei der Berechnung der korrekten Wohnfläche! Das liegt auch zum einen an der Berechnungsgrundlage. Berechnet man jetzt nach Wohnflächenverordnung, nach der DIN 277, oder doch nach der DIN 283? Was zählt als Wohnfläche, was als Nutzfläche? Wie rechnet man Terrassen und Wintergärten an? Hier trifft man oft auf die unterschiedlichsten Ansichten. Was als Wohnfläche zählt, haben wir in der nachstehenden Grafik zusammengefasst.
Die wichtigsten Parameter finden Sie hier:
- 100% als Wohnfläche zählen Wohn- und Aufenthaltsräume mit einer lichten Raumhöhe von 2,20 und 2,50 Metern, je nach Bundesland. Auch für Altbauten mag es vereinzelt Sonderregelungen geben.
- Balkon, Terrasse und Loggien zählen in der Regel mit 25% zur Wohnfläche. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50% zulässig.
- Kaltwintergärten zählen mit 50% zur Wohnfläche.
- Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen zu 100%
- Bei Dachschrägen gilt: Flächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1 Meter zählen nicht zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50% angerechnet.
- Zu Deiner Wohnfläche gehören nicht: Keller, Heizungsräume, Dachboden, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garage im Haus
#WirMachenMehr
Nachdem Jonas verstanden hat, was er genau an das Finanzamt für seine Grundsteuererklärung übermitteln muss, ist ihm bei dem Thema schon gar nicht mehr so bange. Außerdem ist er froh, dass er beim Kauf seiner Eigentumswohnung an einen kompetenten Makler geraten ist. Der hat ihm damals alle Unterlagen für seine Finanzierung aufbereitet zugeschickt, um die Finanzierung zu beschleunigen. Dort hat er verlässliche Angaben zur Wohnfläche und auch die ganzen Grundbuchdaten auf einen Blick. Die kann er jetzt für seine Grundsteuererklärung problemlos übernehmen. „Wow!“, denkt sich Jonas. „Daran erkennt man also einen guten Makler auch noch Jahre nach dem Immobilienkauf“.
Schon gewusst? Hier bei JUNO setzt sich unser Team aus unterschiedlichen Fachkompetenzen zusammen: Immobiliensachverständige, Architekten, Bauingenieure, Juristen und erfahrene Immobilienmakler arbeiten hochmotiviert am Verkauf Ihrer Immobilie. Wir übernehmen die Aufbereitung Ihrer Unterlagen. Kaufen oder Verkaufen Sie über JUNO, erhalten Sie verbindliche Angaben zu Ihrer Immobilie, wie Wohnflächenberechnungen oder auch bemaßte Grundrisse, deren Angaben Sie auch zur Grundsteuererklärung verwenden können. JUNO Kunden sind hier klar im Vorteil.
