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21.12.2023

Wir sagen Danke! – Unser Jahresrückblick

Liebe JUNO Familie, liebe Partner und Kunden,

Ein aufregendes und erfolgreiches Jahr liegt bei JUNO Immobilien hinter uns! Wir möchten die ruhige Zeit am Jahresende nutzen, um auf das vergangene Jahr zurückzublicken, unsere Erfolge zu feiern und einfach mal Danke zu sagen. 

Neue JUNO Standorte deutschlandweit

2023 war ein Jahr der Expansion für uns. Mit großer Freude haben wir deutschlandweit 7 Standorte eröffnet: JUNO Immobilien ist jetzt in Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Berlin und Passau vertreten. Wir sind stolz, Ihnen, Liebe Kunden, an unseren Standorten Immobilienvermarktung der nächsten Generation zu ermöglichen. 

Wir sind stolz darauf, in neuen Regionen präsent zu sein und noch mehr Menschen bei ihrem Immobilienverkauf unterstützen zu können. Das Beurkundungsvolumen von mehr als 70 Millionen Euro allein in 2023 spricht für sich. Wir möchten uns daher bei unseren Kunden, unseren Partnern und unserem Team für ein atemberaubendes Jahr des Wachstums bedanken. 

Das JUNO Team

Das Herzstück unseres Erfolgs ist unser junges und dynamisches Team, dessen unermüdlicher Einsatz, Hingabe und Fachwissen es uns ermöglicht haben, unsere Ziele zu erreichen und unseren Kunden exzellenten Service zu bieten. Gemeinsam mit unserem Team haben wir vergangene Woche das Jahr gebührend gefeiert und zum Abschluss gebracht. 

Während wir voller Stolz auf das zurückblicken, was wir 2023 erreicht haben, freuen wir uns gleichermaßen auf das kommende Jahr. 2024 verspricht weitere spannende Entwicklungen, neue Partnerschaften und die Fortsetzung unserer Mission, erstklassige Immobilienlösungen anzubieten.

In diesem Sinne möchten wir all unseren Kunden, Partnern und unserem fantastischen Team für ein erfolgreiches Jahr 2023 danken. Wir sind bereit für ein ebenso erfolgreiches und erfüllendes Jahr 2024 und freuen uns darauf, gemeinsam weiter zu wachsen. Vielen Dank für Ihre anhaltende Unterstützung und Ihr Vertrauen in JUNO Immobilien!

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14.12.2023

Wärmepumpe, die Heiztechnik der Zukunft

Die Entscheidung für eine neue Heizung ist eine Entscheidung für die Zukunft. Sie gilt mindestens für die nächsten 15 Jahre. Welche Heizung passt am besten zum Haus: eine Wärmepumpe, ein Pelletkessel oder doch wieder eine neue Gasheizung? Diese Frage stellen sich derzeit viele Hausbesitzer.

Die Stiftung Warentest hat erstmals Luft-Wasser-Wärmepumpen getestet. Diese Technik wird in Deutschland am häufigsten eingesetzt, die Pumpen beziehen ihre Wärmeenergie aus der Außenluft.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Unter Berücksichtigung der Basisförderung von 30 Prozent liegen die jährlichen Kosten einer Wärmepumpe bereits leicht unter denen eines Gaskessels.
  • Wird zusätzlich zur Basisförderung der Klimabonus und/oder der Einkommensbonus in Anspruch genommen, verbessert sich die Wirtschaftlichkeit nochmals deutlich.
  • Je nach Höhe der Förderung amortisiert sich die Wärmepumpe nach drei bis zwölf Jahren, mit zusätzlicher PV-Anlage sogar nach ein bis neun Jahren.

Alle sechs getesteten Modelle können ein Einfamilienhaus beheizen. Der Unterschied liegt in der Effizienz, also wie viel Strom die Pumpen im Betrieb benötigen. In einem durchschnittlich gedämmten Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche benötigt die effizienteste Pumpe weniger als 5.000 Kilowattstunden pro Jahr, das Schlusslicht mehr als 6.500 Kilowattstunden. Vier der sechs getesteten Wärmepumpen schneiden im Lärmtest gut ab, zwei befriedigend. Der Wärmepumpen-Test ist in der Oktober-Ausgabe der Zeitschrift test und unter www.test.de/waermepumpen nachzulesen.

Alte Häuser verlieren viel Wärmeenergie, weil sie meist schlecht isoliert sind. Um diese Wärmeverluste auszugleichen, benötigt das Heizsystem höhere Vorlauftemperaturen und verbraucht mehr Energie. Dann muss eine Wärmepumpe mit höherer Anschlussleistung gewählt werden, die entsprechend mehr Strom verbraucht. Wie hoch die Stromkosten pro Jahr für das Heizen mit der Wärmepumpe sind, kann mit der sogenannten Jahresarbeitszahl (JAZ) abgeschätzt werden.

Das Analyse- und Beratungsunternehmen Prognos hat den Einfluss der Fördermöglichkeiten auf die Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen untersucht. Demnach ist der Einbau einer Luftwärmepumpe unter Berücksichtigung aller Kosten einschließlich der Maßnahmen am Gebäude ohne Förderung etwas teurer als der Einbau eines neuen Gaskessels. Unter Berücksichtigung der Basisförderung von 30 Prozent liegen die jährlichen Kosten einer Wärmepumpe bereits leicht unter denen eines Gaskessels. Wird zusätzlich zur Basisförderung der Klimabonus und/oder der Einkommensbonus in Anspruch genommen, verbessert sich die Wirtschaftlichkeit nochmals deutlich. Je nach Höhe der Förderung amortisiert sich die Wärmepumpe nach drei bis zwölf Jahren, mit zusätzlicher PV-Anlage sogar nach ein bis neun Jahren.

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24.08.2023

So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf

Nachhaltiges Wohnen bringt viele Vorteile: Die Umwelt wird geschont, der Energieverbrauch gesenkt und Geld gespart. Schon kleine bauliche Maßnahmen können viel bewirken. Die Modernisierung von Immobilien wird immer wichtiger.

Der Anteil der Baufinanzierungen, die speziell für Modernisierungen aufgenommen werden, ist allein von Januar bis Mai 2023 um 35 Prozent gestiegen. Die hohe Nachfrage ist vor allem auf steigende Energiepreise und Unsicherheiten durch geplante Gesetzesänderungen zurückzuführen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Zunehmend wollen Kreditnehmer Einzelmaßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage finanzieren
  • Die KfW bietet Förderprogramme für umfassende Modernisierungsvorhaben
  • Ergänzend zu den Fördermitteln, die der Bund bereitstellt, ist es ratsam, sich über regionale Programme zu informieren

Zunehmend wollen Kreditnehmer Einzelmaßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage finanzieren. Größere Vorhaben wie eine umfassende energetische Sanierung ziehen Kunden vor allem beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder bei der Weitergabe eines Hauses innerhalb der Familie in Betracht. Besonders beliebt waren im ersten Quartal 2023 Baufinanzierungen zwischen 50.000 Euro und 75.000 Euro. Je nach individuellem Vorhaben können für die Finanzierung unterschiedliche Darlehensarten und Förderprogramme in Anspruch genommen werden.


Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramme für umfassende Modernisierungsvorhaben an Wohngebäuden. Dafür stellt sie Immobilieneigentümern vor allem zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Die richtige Anlaufstelle für Einzelmaßnahmen, die auf eine energetische Verbesserung abzielen, ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Ergänzend zu den Fördermitteln, die der Bund bereitstellt, ist es ratsam, sich über regionale Programme zu informieren.


Baumaßnahmen an der eigenen Immobilie sind manchmal unerlässlich. Häufig sind es das Alter oder körperliche Beeinträchtigungen, die Veränderungen im Haus oder in der Wohnung erfordern. Auch der Klimawandel gibt Eigentümern immer öfter Anlass dazu, klimasichere Baumaßnahmen durchzuführen, um Schäden zu vermeiden und langfristig Geld zu sparen.


Umfangreiches Wissen rund ums Bauen bieten verschiedene Ratgeber der Stiftung Warentest: Zum Beispiel „Maßnahmen, Finanzierung, Umsetzung – Barrierefrei bauen und sanieren“ und „Effektiver Schutz vor Hitze, Sturm & Starkregen – Klimasicher bauen“ oder „Für Sanierung und Neubau – Richtig dämmen“.

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17.08.2023

Könnte der Immobilienkauf bald günstiger werden?

Die Grunderwerbssteuer in der Diskussion: Beim Erwerb eines Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer fällig. Sie ist eine Steuer der Bundesländer, die diese an die Gemeinden weitergeben können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises für ein Haus oder eine Wohnung. Die Grunderwerbsteuer erschwert Familien derzeit den Erwerb von Wohneigentum. Doch damit könnte es bald vorbei sein.

Bund und Länder prüfen eine Reform der Grunderwerbsteuer. Der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum könnte dadurch künftig günstiger werden. Einen Zeitplan für ein Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes gibt es allerdings noch nicht. Der konkrete Anpassungsbedarf werde aber bereits auf Bund-Länder-Ebene geprüft, berichtet der Deutsche Bundestag.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises

  • Bund und Länder prüfen eine Reform der Grunderwerbsteuer.

  • Ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer kann dem Problem zu geringen Eigenkapitals entgegenwirken

Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von Wohneigentum kann aus Sicht mehrerer Experten dem Problem des oftmals zu geringen Eigenkapitals für den Immobilienerwerb entgegenwirken: Die Eigentumsbildung sei ein viel gehegter Wunsch. Es müsse ein zentrales Ziel staatlichen Handelns sein, dafür die nötigen Rahmenbedingungen zu schaffen, sagt Kai H. Warnecke, Präsident von Haus und Grund Deutschland.

Auch aus Sicht von Peter Wegner, Vizepräsident des Verbandes Wohneigentum, ist der Kauf einer Immobilie „oft der einfachste Weg zum Vermögensaufbau“ und eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Wegner forderte die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb. Für eine niedrige Grunderwerbsteuer plädiert auch das Institut für Weltwirtschaft in Kiel. Dessen Analyse zeigt, dass der private Wohnungsbau durch eine niedrige Grunderwerbsteuer angeregt wird, was für die Länder günstiger ist, als über höhere Grunderwerbsteuersätze den staatlichen Neubau im gleichen Umfang selbst zu finanzieren.

„Die Grunderwerbsteuer in den Ländern bei Ersterwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung auf null zu senken – das wäre ein Fortschritt!“, meint auch der Bund der Steuerzahler. „Der Rückgang der Grunderwerbsteuer um 33,6 Prozent schon in den ersten vier Monaten [des Jahres 2023] gibt uns eine Ahnung, welch gravierende Lücken der drastische Rückgang beim Wohnungsbau bald gesamtwirtschaftlich reißen wird“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

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21.10.2022

Tipps für Ihre Grundsteuererklärung

Jonas wohnt in einer Eigentumswohnung und hat zusätzlich eine kleines Studioapartment als Kapitalanlage, welches er an einen Studenten vermietet. Seit Monaten schiebt er die Grundsteuererklärung vor sich her. Er möchte hier schließlich nichts falsch machen. Was sollte Jonas nun tun? Mit den Infos in diesem Artikel gelingt Jonas, und Ihnen, die Grundsteuererklärung!

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Der bisher zur Berechnung der Grundsteuer verwendete Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt
  • Je nach Bundesland benötigen Sie verschiedene Angaben für Ihre Grundsteuererklärung. Die vier Berechnungsmodeller sind das Bundesmodell, das Flächenmodell, das geänderte Flächenmodell sowie das Bodenwertmodell
  • In fast allen Bundesländern ist die korrekte Wohnfläche ein sehr wichtiger Faktor

Zwar besitzt Jonas zwei Immobilien, aber da er kein Fachmann ist, fühlt er sich bei dem Thema Grundsteuererklärung etwas unsicher. Da kommt es ihm zugute, dass der Stichtag zum 31. Oktober 2022 nun um 3 Monate verlängert wurde. Da er jetzt doch noch bis zum 31. Januar 2023 Zeit hat, möchte er das Thema jetzt nun richtig angehen. 

Sind Sie Eigentümer eines Hauses oder vermieten eine oder gleich mehrere Immobilien? Dann kommen Sie genauso wie Jonas nicht um das Thema Grundsteuer herum. Die Grundsteuer wurde reformiert und jetzt müssen 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Und dabei betrifft das längst nicht nur Sie als Eigentümer einer Immobilie. Da Sie als Vermieter Grundsteuerabgaben auf Ihren Mieter umlegen können, wird eine neue Berechnung Ihrer Grundsteuer auch ihn betreffen. 

Eigentlich sind es nur ein paar Zahlen, die Sie zum Beispiel über Elster an das Finanzamt übermitteln müssen, doch je nach Bundesland gibt es hier auch einige Stolpersteine. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Grundsteuer beachten müssen.

  • Was hat sich bei der Grundsteuerreform eigentlich genau geändert?
  • Wie wird die Grundsteuer berechnet?
  • Was brauchen Sie für die Grundsteuererklärung?

Diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Blogartikel.

Was hat sich bei der Grundsteuer geändert?

Ein wichtiger Faktor in der Berechnung der Grundsteuer, war bisher der sogenannte Einheitswert, welcher den Grundstückswert widerspiegeln soll. Das Problem: Dieser wurde in Deutschland bisher anhand bereits lange veralteter Grundlagen berechnet. Zuletzt wurden die Einheitswerte im Westen Deutschlands 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland sogar 1935.

Es liegt auf der Hand, dass sich seitdem sehr viel auf dem Immobilienmarkt getan hat und derart alte Berechnungsgrundlagen nicht die tatsächliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie widerspiegeln. Und das, obwohl das Bewertungsgesetz eigentlich eine Neubewertung alls sechs Jahre vorschreibt. In der Folge wurden viele Eigentümer von Immobilien übermäßig stark belastet, während andere steuerlich bevorzugt wurden. Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, wurde das Grundsteuerreformgesetz verabschiedet.

Wie wird der Grundsteuerwert ermittelt

So wurde bisher berechnet

Die Grundsteuer wurde bisher, vereinfacht gesagt, nach der folgenden Formel berechnet:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag. 

Der Hebesatz wird jeweils von Kommunen und Städten festgelegt, hängt also von Ihrem Wohnort, beziehungsweise der Lage der Immobilie, ab. Hingegen ist die Steuermesszahl gesetzlich geregelt und beträgt in Westdeutschland 0,26-0,6% und in Ostdeutschland 0,5-1,0% vom Einheitswert. Der Einheitswert errechnet sich so: Wohnfläche x Jahresmiete x Vervielfältiger = Einheitswert. Der jeweilige Vervielfältiger ergibt sich wie erwähnt aus teilweise stark veralteten Werten. 

Das ändert sich nun

Im Rahmen der Grundsteuerreform wird das nun geändert. Bei der Berechnung des Grundsteuerbetrages entfällt nun der Einheitswert und wird durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt. Die Formel heißt jetzt also: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag. Und genau dieser muss nun für alle 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu ermittelt werden.

Was brauche ich für die Grundsteuererklärung?

Je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben, müssen Sie unterschiedliche Angaben an das Finanzamt übermitteln. Manches benötigen Sie jedoch in allen Bundesländern: 

  • Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Das finden Sie auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grund­steu­er­er­klä­rung. Die meisten Bundesländer nutzen das Aktenzeichen, nur in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Tragen.
  • Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche). Diese finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug. Falls Sie ihn nicht mehr haben, können Sie ihn beim örtlichen Grundbuchamt anfordern.

Alle weiteren Daten werden je nach Bundesland gebraucht. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel des Bundesgesetzes nutzen darf, um eigene Regeln aufzustellen.

Die unterschiedlichen Regelungen nach Bundesland 

Insgesamt gibt es vier Modelle, nach denen je nach Bundesland die Grundsteuer berechnet wird: 

Bundesmodell

Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Folgende Angaben sich dafür nötig: 

  • Grundstücksart (z.B. unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
  • Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 – Diesen können Sie auf der Website des jeweiligen Bundeslandes oder dessen Geoportals abrufen.
  • Baujahr
  • Wohn-/Nutzfläche
  • Zahl der Garagen und Stellplätze

In den anderen fünf Ländern (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) braucht es neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten weniger zusätzliche Daten als im Bundesmodell:

Geändertes Flächenmodell

Die folgenden drei Bundesländer setzen auf ein geändertes Flächenmodell. Dort sind folgende zusätzliche Angaben – neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten – erforderlich:

  • Hamburg (Wohnlagenmodell): Wohn-/Nutzfläche
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Wohn-/Nutzfläche
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Wohn-/Nutzfläche

Flächenmodell und Bodenwertmodell

  • Bayern (Flächenmodell): Wohn-/Nutzfläche
  • Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Bodenrichtwert

Was zählt als Wohnfläche? Was ist Nutzfläche?

In allen Bundesländern mit Ausnahme Baden-Württembergs müssen Sie in der Grund­steu­er­er­klä­rung bei vorhandenen Gebäuden die Wohn- oder Nutzfläche angeben. Nicht nur bei einer allgemeinen Bewertung einer Immobilie, sondern auch hier gibt es viele Tücken bei der Berechnung der korrekten Wohnfläche! Das liegt auch zum einen an der Berechnungsgrundlage. Berechnet man jetzt nach Wohnflächenverordnung, nach der DIN 277, oder doch nach der DIN 283? Was zählt als Wohnfläche, was als Nutzfläche? Wie rechnet man Terrassen und Wintergärten an? Hier trifft man oft auf die unterschiedlichsten Ansichten. Was als Wohnfläche zählt, haben wir in der nachstehenden Grafik zusammengefasst.


Die wichtigsten Parameter finden Sie hier:

  • 100% als Wohnfläche zählen Wohn- und Aufenthaltsräume mit einer lichten Raumhöhe von 2,20 und 2,50 Metern, je nach Bundesland. Auch für Altbauten mag es vereinzelt Sonderregelungen geben. 
  • Balkon, Terrasse und Loggien zählen in der Regel mit 25% zur Wohnfläche. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50% zulässig.
  • Kaltwintergärten zählen mit 50% zur Wohnfläche.
  • Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen zu 100%
  • Bei Dachschrägen gilt: Flächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1 Meter zählen nicht zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50% angerechnet. 
  • Zu Deiner Wohnfläche gehören nicht: Keller, Heizungsräume, Dachboden, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garage im Haus

#WirMachenMehr

Nachdem Jonas verstanden hat, was er genau an das Finanzamt für seine Grundsteuererklärung übermitteln muss, ist ihm bei dem Thema schon gar nicht mehr so bange. Außerdem ist er froh, dass er beim Kauf seiner Eigentumswohnung an einen kompetenten Makler geraten ist. Der hat ihm damals alle Unterlagen für seine Finanzierung aufbereitet zugeschickt, um die Finanzierung zu beschleunigen. Dort hat er verlässliche Angaben zur Wohnfläche und auch die ganzen Grundbuchdaten auf einen Blick. Die kann er jetzt für seine Grundsteuererklärung problemlos übernehmen. „Wow!“, denkt sich Jonas. „Daran erkennt man also einen guten Makler auch noch Jahre nach dem Immobilienkauf“.

Schon gewusst? Hier bei JUNO setzt sich unser Team aus unterschiedlichen Fachkompetenzen zusammen: Immobiliensachverständige, Architekten, Bauingenieure, Juristen und erfahrene Immobilienmakler arbeiten hochmotiviert am Verkauf Ihrer Immobilie. Wir übernehmen die Aufbereitung Ihrer Unterlagen. Kaufen oder Verkaufen Sie über JUNO, erhalten Sie verbindliche Angaben zu Ihrer Immobilie, wie Wohnflächenberechnungen oder auch bemaßte Grundrisse, deren Angaben Sie auch zur Grundsteuererklärung verwenden können. JUNO Kunden sind hier klar im Vorteil.

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29.08.2022

DIESE UNTERLAGEN BRAUCHEN SIE FÜR DEN IMMOBILIENVERKAUF

Eine Immobilie verkauft man nicht jeden Tag, es sei denn, Sie sind Investor oder handeln gewerblich mit Immobilien. Zwar ist der Immobilienverkauf keine Raketenwissenschaft, allerdings kann man hier auch einiges vergessen, übersehen oder sogar komplett falsch machen. Sparen Sie sich selbst und allen Beteiligten viel Zeit und Nerven, indem Sie die wichtigsten Unterlagen für Ihre Immobilie vorbereiten und dadurch den gesamten Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.

Vielleicht waren Sie aber auch selbst schon einmal in dieser Situation: Sie möchten ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Nach langem Suchen finden Sie DIE perfekte Immobilie. Doch die Unterlagen, welche die Bank für die Finanzierung benötigt, sind nicht vollständig oder kommen nur peu à peu. Im schlimmsten Falle sind die Unterlagen vom Verkäufer oder Makler nicht richtig aufbereitet, fehlerhaft oder nicht mehr aktuell. In der Folge teilt Ihre Bank Ihnen mit: Nicht plausibel. Die Finanzierung wird abgelehnt.

Das ist sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer einfach nur frustrierend. 

Ein kleiner Schritt für den Verkäufer, ein großer Schritt für den Immobilienverkauf

 

Fallstricke beim Immobilienverkauf

Hinzu kommt: Beim Immobilienverkauf sind rechtliche Vorgaben zu beachten. Dazu sind gerade bei älteren Bestandsimmobilien die Grundrisse oft nicht mehr aktuell. Oftmals hat sich Wohnfläche durch Dachausbau, nachträglich eingebaute Gauben, durch nachträglich angebaute Terrassen, einen Anbau am Gebäude oder sonstige Änderungen im Grundriss geändert. Richtig gemacht, erleichtern gut aufbereitete Objektunterlagen den Verkaufsprozess. Und hinterher kommt es zu weniger Überraschungen bezüglich der Wohnfläche, des Grundrisses oder weiterer essentieller Angaben. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf unerlässlich sind. Dazu haben wir Ihre eigene kostenlose JUNO Checkliste für Ihren Immobilienverkauf zusammengestellt.

  • Welche Unterlagen sind ein Muss für den Immobilienverkauf
  • Hier komme ich an die wichtigsten Unterlagen
  • Unterlagen rechtzeitig bereit haben – Zeit ist Geld!
  • Alle Unterlagen auf einen Blick: Ihre JUNO Checkliste

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Auch, wenn Sie diese noch nicht benötigen: Stellen Sie wichtige Unterlagen Ihrer Immobilie am besten schon zusammen, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen.
  • Diese Unterlagen benötigen Sie unbedingt für den Immobilienverkauf: Professionelle und aussagekräftige Grundrisse, einen Energieausweis und (bei Eigentumswohnungen und einigen Reihenhäusern) die Teilungserklärung sowie die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
  • In den meisten Fällen finanzieren Käufer mithilfe von Fremdkapital. Haben Sie schon mehr als nur das Minimum an Unterlagen für Ihre Kaufinteressenten bereit, können Sie beim Verkauf viel Zeit und Nerven sparen.

Diese Unterlagen sind ein Muss

Zum einen ist es per Gesetz erforderlich, dass bestimmte Unterlagen bei der Besichtigung der Immobilie sowie beim Immobilienverkauf vorliegen müssen. Dazu zählt unter anderem der Energieausweis. Gemäß der EnEV 2014 (Energieeinsparverordnung) muss der Energieausweis zur Besichtigung vorliegen, da die Heizkosten in privaten Haushalten den größten Anteil der Betriebskosten darstellen (Quelle: IVD). Laut Verordnungsgeber bezwecken die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Interessenten möglichst frühzeitig einen Eindruck über die energetische Qualität des angebotenen Objekts zu verschaffen und einen überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme mit anderen Immobilienangeboten zu ermöglichen. 

Dieser Informationszweck werde durch die Angabe des Endenergiebedarfs bzw. -verbrauchs, ergänzt um Informationen zu den wesentlichen Energieträgern, umgesetzt. Die Nennung der Energieträger im Energieausweis sei erforderlich, um einen Eindruck der überschlägigen Kosten für die je Kilowattstunde benötigte Energie zu erhalten, da sich die Kosten je nach Energieträger erheblich unterscheiden können. (Quelle: Lienhardt, in NZM 2014, 177)

Weitere Unterlagen: Mehr als nice-to-have

Während der Energieausweis zur Besichtigung vorliegen muss, sind für den Verkauf noch weitere Unterlagen extrem wichtig: ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, Flurkarte, bemaßte Grundrisse, eine Baubeschreibung, eine exakte und regelkonforme Wohnflächenberechnung, gegebenenfalls: Miet- oder Pachtverträge, eine Baulastenauskunft, die Gebäudeversicherung. Handelt es sich bei der Immobilie um Teileigentum an einem nach der WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geteilten Grundstück, so werden noch weitere Unterlagen benötigt. Dazu zählen die Teilungserklärung, ein Aufteilungsplan sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung).  

Zeit ist Geld – wortwörtlich

Ist ein potentieller Käufer gefunden, dann gilt es, so schnell wie möglich zu handeln. Die meisten Käufer können eine Immobilie nicht ohne Finanzierung erwerben. Damit Ihr potentieller Käufer auch zum tatsächlichen Käufer wird, muss dessen Finanzierung von seiner Bank bewilligt werden. Diese wiederum prüft auch die zum Verkauf stehende Immobilie. Die Prüfung der Finanzierung ist an sich bereits ein zeitaufwändiger Prozess. Wenn alle Unterlagen vorliegen, welche die Bank des Käufers für zur Finanzierungsprüfung benötigt, kann dieser Prozess allerdings beschleunigt werden, da die Bank oder der Finanzierungsberater, womöglich der Kunde selbst nicht mühselig alle Unterlagen zusammenklauben muss. 

Geheimtipp: Das Auge isst mit – warum hochwertige Fotos entscheidend sein können

Ein loftartiges Wohnzimmer mit offener Küche, Kamin und gemütlicher Sitzgruppe sowie begeisternden Gauben und bodentiefen Fenstern, Bild aufgenommen für den Immobilienverkauf

Fade Suppe schmeckt keinem gut. Mit faden Bildern im Exposé haben Sie allerdings deutlich mehr auszulöffeln. Denn für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Klicken Kaufinteressenten auf ImmobilienScout24 interessiert auf Ihre Anzeige, oder doch eher auf die darunter oder darüber? Auch, wenn es auf die harten Fakten wie Wohnfläche, Bausubstanz, Lage und ähnliche ankommt. Was Ihre Immobilie wirklich unter all den anderen Angeboten hervorstechen lässt, ist ein begeisterndes, emotionsgeladenes Exposé mit wirklich schönen und aussagekräftigen Bildern.

Stechen Sie aus der Masse hervor

Haben Sie die Aufmerksamkeit eines Kaufinteressenten so auf Ihre Immobilie gelenkt, können Sie im nächsten Schritt mit den Vorteilen Ihrer Immobilie überzeugen. Doch auch diese lassen sich mit professionellen Aufnahmen am besten in Szene setzen. Ein Bild spricht eben doch mehr als die ausführlichste Beschreibung. Smartphonebilder versus professionelle Fotos: häufig macht das den kleinen, aber entscheidenden Unterschied. Übrigens sind aussagekräftige Bilder auch für die Bank Ihres Kaufinteressenten bei der Prüfung der Immobilienfinanzierung wichtig. 

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Nichts mehr beim Immobilienverkauf vergessen! Jetzt die gratis Checkliste für Ihren Immobilienverkauf anfordern:

    Fazit: Gut vorbereitet ist halb verkauft

    Haben Sie die Unterlagen für Ihren Immobilienverkauf gut aufbereitet, so machen Sie sich und Ihrem Kaufinteressenten das Leben leichter. Diese Fragen helfen Ihnen, sich perfekt auf den Immobilienverkauf vorzubereiten:

    • Ist-Zustand festhalten: Welche Unterlagen habe ich vorliegen, welche sind nicht mehr gültig?
    • Wo bekomme ich aktuelle Unterlagen her?  
    • Habe ich aktuelle rechtliche Vorgaben beachtet?

    #WirMachenMehr

    Hier bei JUNO setzt sich unser Team aus unterschiedlichen Fachkompetenzen zusammen: Immobiliensachverständige, Architekten, Bauingenieure, Juristen und erfahrene Immobilienmakler arbeiten hochmotiviert am Verkauf Ihrer Immobilie. Wir übernehmen die Aufbereitung Ihrer Unterlagen. Von der Beschaffung von Unterlagen, über die Kommunikation mit den Käufern bis hin zum Notar: wir erledigen Formalitäten für Sie – für einen reibungslosen, rechtssicheren Verkauf Ihrer Immobilie. Sprechen Sie uns noch heute an.

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    20.05.2022

    SO GELINGT IHRE ANSCHLUSSFINANZIERUNG TROTZ HOHER ZINSEN – 5 TIPPS VOM PROFI

    Familie Schmidt aus Ingelheim hat sich vor einigen Jahren den Traum von der eigenen Immobilie erfüllt. Der Zeitpunkt hätte nicht besser sein können für den Kauf ihres Einfamilienhauses in richtig guter Lage. Perfekt für die Kinder. Der Preis war auch ein Schnäppchen. Hinzu kamen die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. „1% wurde uns damals angeboten“, sagt Tobias Schmidt, der Vater. „Da haben wir nicht lange nachdenken müssen. Ich kannte ja noch die Zinssätze, die meine Eltern in den 90er Jahren gezahlt haben. Das waren über 8%!. Wir sind wirklich froh über unseren Entschluss, unser Haus zu einem perfekten Zeitpunkt finanziert zu haben.“ Allerdings bereitet die aktuelle Zinslage der Familie Sorgen. „Unser Darlehen und die Zinsbindung läuft zwar noch ein paar Jahre. Doch mit der Inflation und dem Zinsanstieg… da sind wir schon ein wenig verunsichert“, erzählt uns Lisa, die Mutter von zwei Kindern.

    Kommt Ihnen diese Situation bekannt vor? Haben Sie in den letzten Jahren auch von den günstigen Zinsen bei Immobilien Darlehen profitiert und sorgen sich jetzt vor dem Hintergrund der steigenden Zinsen um Ihre Anschlussfinanzierung? Was würden Sie unserer Familie aus Ingelheim raten? In diesem Beitrag stellen wir Ihnen 5 Tipps vor, die Sie für Ihre Anschlussfinanzierung brauchen. 

    • Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?
    • So funktioniert eine Anschlussfinanzierung
    • „Nicht den Anschluss verlieren“  – Früh geplant ist die halbe Miete
    • Wann sollte ich anfangen, eine Anschlussfinanzierung zu planen? 
    • Muss ich bis zum Laufzeitende warten um mein Darlehen abzulösen? – JUNO PRO TIPP
    • Wie lange und wie viel soll ich anschlussfinanzieren?

    Das Wichtigste auf einen Blick:

    • Frühzeitige Planung ist das A und O. Warten Sie nicht auf das neue Zinsangebot Ihrer Bank, sondern suchen Sie selbst frühzeitig nach günstigen Angeboten für eine Anschlussfinanzierung.
    • Wann mit der Planung anfangen? Im aktuellen Zinsumfeld kann es sinnvoll sein, bis zu drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung sich um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen. In manchen Fällen sogar noch früher. 
    • Auch wenn Sie eine besonders lange Zinsbindung vereinbart haben, sollten Sie nach zehn Jahren eine An­schluss­fi­nan­zie­rung prüfen. Das Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB macht es möglich.

    Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?

    Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man den Anschluss an eine bestehende Finanzierung. Häufig hört man in dem Zusammenhang auch den Begriff des „Forward-Darlehens“. Kurz und knapp heißt das: eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Sie ein Baudarlehen für Ihre Wohnung oder Ihr Haus aufgenommen haben und der Bank am Ende der Laufzeit, beziehungsweise der Zinsbindung, noch Geld schulden. 

    Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrages festgeschrieben wird. Üblich sind Zinsbindungen für 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre. Läuft Ihre Zinsbindung bald aus, dann kann das im jetzigen Zinsumfeld eine gute oder auch eine weniger gute Nachricht für Sie sein. Für alle, die vor 2014 ein Baudarlehen abgeschlossen haben ist das eine gute Nachricht. Denn vor 2014 lagen die Zinsen für Baukredite weitaus höher. Haben Sie etwa ab dem Frühjahr 2014 finanziert, dann liegen die Zinssätze in diesem Jahr deutlich über dem Zinssatz ihrer Erstfinanzierung.  (Siehe Infografik)

    1) So funktioniert eine Anschlussfinanzierung

    Abhängig von Ihrer persönlichen Situation sind für Ihre Anschlussfinanzierung verschiedene Modelle denkbar. Natürlich können wir Ihnen hier nicht alle möglichen Konstellationen für Anschlussfinanzierungen aufführen. Doch mit diesem Artikel möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über das Thema geben. Gerne können Sie die hier aufgeführten Punkte als Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater verwenden.

    Prolongation

    Prolongation bedeutet die Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Dabei bleibt Ihr bisheriger Vertrag bestehen und handeln mit der Bank erneut Höhe und Dauer des Sollzinses aus und finanzieren dadurch Ihre Restschuld.

    Umschuldung

    Die zweite Möglichkeit ist, für einen besseren Zins zu einer anderen Bank zu gehen. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. Ob sich das Umschulden lohnt, erfahren Sie erst, wenn Sie Angebote für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung vergleichen. Eine Umschuldung können Sie auch bereits viele Jahre vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung vertraglich festlegen und sich so günstige Zinskonditionen sichern.

    Forward Darlehen

    Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die Zinsen von heute für das Darlehen von morgen. Obwohl Ihr aktuelles Darlehen noch läuft, können Sie hier bereits die Konditionen für Ihr Anschlussdarlehen im Voraus festlegen. Hierbei ist zwischen einem echten und einem unechten Forward Darlehen zu unterscheiden. Ein echtes Forward Darlehen sieht Zinsbindung ab Vertragsbeginn vor. Haben Sie also einen Vertragsbeginn in drei Jahren gewählt und eine Zinsbindung von zehn Jahren, dann haben Sie für die kommenden dreizehn Jahre vorgesorgt. Ein Unechtes Forward Darlehen meint die Zinsbindung ab Vertragsschluss. Haben Sie also mit einem unechten Forward Darlehen eine Zinsbindung vereinbart, haben Sie ab Vertragsbeginn in drei Jahren nur noch sieben Jahre etwas von ihrer Zinsbindung. Eine Feinheit, auf die Sie bei Ihrem Gespräch mit dem Finanzierungsberater achten sollten.

    2) „Nicht den Anschluss verlieren“ – Früh geplant ist die halbe Miete

    Hier sollte man vielleicht eher sagen: Früh geplant ist die halbe monatliche Rate. Das klingt jetzt vielleicht ein bisschen flapsig, ist aber ernst gemeint: Derzeit ist es schwer abzusehen, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln werden. Zwar steigen die Zinsen derzeit, im historischen Vergleich sind sie allerdings noch sehr niedrig. Heißt für Sie: benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, noch von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Denn je weiter die Zinsen steigen, desto höher können auch die monatlichen Raten Ihres Darlehens werden. 

    Haben Sie Ihre Immobilie etwa noch vor 2014 erworben, dann waren Zinssätze von 5% oder 6% nichts ungewöhnlich. Derzeit liegen die Zinssätze um die 3%. Da die Zinsen voraussichtlich noch weiter steigen werden, ist ein Forward Darlehen mit Zinsbindung eine elegante Möglichkeit sich die (noch) im Vergleich niedrigen Zinsen zunutze zu machen und gegen einen möglichen Zinsanstieg in den nächsten Jahren abzusichern.

    3) Wann sollte ich anfangen, eine Anschlussfinanzierung zu planen?

    Bei einem normalen Baukredit von einer Bank oder Versicherung kommt die Bank spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Sie zu und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Sie die neue Zinsvereinbarung allerdings sofort unterschreibst, wissen Sie nicht, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Ein Zinsvergleich lohnt sich also. Es kann also Vorteile für Sie haben, schon ein paar Jahre vor Ablauf ihres aktuellen Darlehens mit der Planung einer Anschlussfinanzierung zu beginnen. 

    4 ) Muss ich bis zum Laufzeitende warten um mein Darlehen abzulösen? – JUNO PRO TIPP

    Kurz gesagt nein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB haben Sie die Möglichkeit, ein Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hier 6 Monate. Haben Sie etwa eine Darlehenslaufzeit von 15 Jahren vereinbart, merken aber nach 10 Jahren, dass es Angebote mit besseren Zinsen gibt, sind Sie in Ihrem Darlehen nicht gefangen und können sich dadurch eine Anschlussfinanzierung zu guten Konditionen sichern. Diese gesetzliche Möglichkeit vereinfacht also die nächste Station im Staffellauf Ihrer Immobilienfinanzierung.

    5) Wie lange und wie viel soll ich anschlussfinanzieren?

    Die Höhe des Anschlussdarlehens richtet sich danach, wie viel Sie von Ihrem ursprünglichen Darlehen noch zurückzahlen müssen. Sie müssen das Darlehen nicht am Ende der Anschlussfinanzierung komplett zurückgezahlt haben. Schließlich können Sie auch dann noch eine weitere Anschlussfinanzierung abschließen. Doch aktuell spricht vieles dafür, Ihre Immobilie „durchzufinanzieren“ also Zinsbindung und Tilgung für Ihre An­schluss­fi­nan­zie­rung so wählen, dass der Baukredit am Ende der neuen Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist. Aktuell ist der Zinsunterschied zwischen einer 15-Jahres-Kondition und einer Zinsbindung für 20 Jahre eher gering. Und Fachleute gehen davon aus, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2022 noch weiter ansteigen. Sofern also keine persönlichen Gründe dagegen sprechen, sind derzeit längere Zinsfestschreibungen vorteilhaft. Auch auf der Gefühlsebene ist es einfach schön, zu wissen, dass am Ende der Anschlussfinanzierung nicht noch ein weiteres Darlehen auf Sie wartet. 

    Um das Ganze zu verdeutlichen: 

    Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent dauert es knapp 35 Jahre, bis Sie den Baukredit vollständig zurückgezahlt haben. Wenn Sie also eine erste Zinsbindungsfrist von zehn Jahren mit Ihrer Bank vereinbart haben, müssen Sie sich rein rechnerisch dreimal um die An­schluss­fi­nan­zie­rung kümmern: nach 10 Jahren, nach 20 Jahren und nach 30 Jahren.

    In der Praxis geht es meist deutlich schneller. Grund dafür sind Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rückzahlung und zusätzliches Vermögen oder Einkommen. Eigenheimbesitzer nutzen Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben – etwa für Kinder, die irgendwann aus dem Haus sind -, um den Baukredit schnell zurückzuzahlen.

    Statt der errechneten 35 Jahre dauert es dann nur 15 oder 20 Jahre. Der Kunde muss also vielleicht nur ein einziges Mal eine An­schluss­fi­nan­zie­rung berechnen.

    Fazit:

    Die meisten, die eine Immobilie finanzieren benötigen eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen steigen zwar, im historischen Vergleich sind sie jedoch (noch) relativ niedrig. Richtig gemacht, sichern Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung die Zinsen von heute für Ihr Darlehen von morgen. Wie mit vielem gilt hier auch: der Frühe Vogel fängt den Wurm. Frühzeitige Vorbereitung und Planung ist unerlässlich. Doch manchmal ist hier auch der sprichwörtliche Wurm drin. Angebote Ihrer Hausbank, verschiedener Finanzdienstleister oder Versicherungen gibt es zur Genüge. Da ist es manchmal schwer durchzublicken, welches Angebot oder welches Finanzierungsmodell das beste für Ihre Lebenssituation ist. Folgende Fragen können helfen, das Angebot zu finden, das am besten zu Ihnen passt: 

    Überlegungen zu Ihrer Anschlussfinanzierung

    Fragen die Sie sich selbst, oder im Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater stellen können, um eine bestmögliche Anschlussfinanzierung zu erhalten:

    • Welche Finanzierungsmöglichkeiten passen zu Ihrer individuellen Lebensplanung? 
    • Möchten Sie eine gleichbleibende monatliche Rate, eine geringere Rate oder können Sie sich womöglich eine höhere Rate leisten? 
    • Welche Kosten entstehen durch eine Anschlussfinanzierung noch? (Stichwort Abtretungskosten und Forward Aufschlag)

    Finanzberater gesucht?

    Wir arbeiten mit Finanzierungsspezialisten des mehrfachen Testsiegers Global-Finanz zusammen. Ob Erstfinanzierungen oder Anschlussfinanzierung: wir sind für Sie da. Verbindlich. Fair. Topbewertet.

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    03.05.2022

    Steigende Zinsen bei Immobilienfinanzierungen – lohnt sich das noch?

    Die Inflationsrate ist in Deutschland in den letzten Monaten sprunghaft angestiegen und liegt mittlerweile bei 7,6% (Quelle: EZB). Auf dem Immobilienmarkt spürt man das deutlich. Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sind so hoch wie seit 10 Jahren nicht mehr. Lagen die Zinsen für ein Immobiliendarlehen vor einem Jahr noch teilweise unter 1% haben Sie mittlerweile das Niveau von 2012 mit etwa 2,8%, je nach Kredit und Laufzeit, erreicht. Teilweise liegen die Zinsen bereits bei über 3%. 

    • Was bedeuten die steigenden Zinsen nun für Immobilienanleger?
    • Verdienen Immobilien ihren Spitznamen als „Betongold“ noch?
    • Was müssen Sie beachten, wenn Sie jetzt eine Immobilie finanzieren wollen?
    • Sind Immobilien überhaupt noch gute Geladanlagen?

    Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Natürlich kann niemand auch für Immobilien eine pauschale Aussage treffen. Doch in Bezug auf Immobilien möchten wir das Sprichwort noch ein bisschen ergänzen: „Es glänzt auch nicht alles, was Gold ist“. Warum Immobilien auch jetzt noch gute Geldanlagen sind, das erfahren Sie in diesem Artikel. 

    Das Wichtigste auf einen Blick:

    Immobilien lohnen sich trotz hoher Zinsen langfristig dank des Hebeleffekts

    Kaum an einem anderen Ort gibt es so gute steuerliche Voraussetzungen für den Weiterverkauf von Immobilien wie in Deutschland 

    Immobilien sind nach wie vor eine lohnende Altersvorsorge

    Warum Immobilien als krisensicher gelten


    Bevor wir zur eigentlichen Frage kommen, ob sich die Investition in Immobilien zur Zeit noch lohnt, noch kurz ein Wort dazu, warum sie überhaupt immer wieder als krisenfest bezeichnet werden.

    Die meisten von uns, sofern sie nicht größere Summen Geld geerbt haben, müssen eine Immobilie finanzieren. Das ist eine große Entscheidung und manche schrecken sogar vor dem Gedanken zurück, sich über einen langen Zeitraum hinweg zu verschulden. Was viele überrascht ist, dass es sich sogar lohnt, eine Immobilie über Fremdkapital zu finanzieren. Der Grund hierfür ist der sogenannte Fremdkapitalhebel. Viele kennen dieses Prinzip auch unter seinem Englischen Namen: der „Leverage-Effekt“.

    Hebelwirkung – wenn Physik und Finanzen aufeinander treffen

    Banken finanzieren Immobilien eher, weil sie in der Regel eine recht konkrete und greifbare Wertabsicherung in Form der Immobilie haben. Um also eine Immobilie zu finanzieren, können Sie sich Geld von der Bank leihen und dadurch eine deutlich höhere Summe investieren. Das ist an sich nichts Neues. In Relation gewinnt diese Aussage allerdings an Bedeutung. Für Aktienkäufe würden Banken Privatanlegern nämlich im Vergleich kein, oder nur deutlich weniger Geld leihen. Schon allein aus diesem Grund sind Immobilien für viele weiterhin eine der attraktivsten Anlageformen.

    Wie werden Immobilien als Anlageform wahrgenommen?

    Die Immobilie ist also eine der wenigen Anlageformen, bei denen man sein investiertes Kapital durch einen sinnbildlichen Hebel mit Hilfe der Bank erhöhen kann. Zwar müssen Sie das geliehene Geld samt Zinsen zurückzahlen, können jedoch, wenn es gut läuft, dafür auch überproportional durch einen steigenden Immobilienwert oder höhere Mieteinnahmen langfristig profitieren. Wenn man sich die Auswertungen für Deutschland der letzten Jahrzehnte ansieht, dann sind Immobilien traditionell dank der Hebelwirkung eine der sichersten Anlageformen. 

     

     

    Vielleicht denken Sie jetzt: das ist doch klar, dass JUNO das als Immobilienagentur so darstellt. Schließlich sind Immobilien unser täglich Brot. Doch wir sind mit dieser Einschätzung nicht alleine. Laut einer forsa-Umfrage bezüglich Anlageformen, die in Zeiten einer Inflation als sicher eingeschätzt werden, schätzten zum Zeitpunkt der Erhebung 75 Prozent der Befragten selbst genutzte Immobilien als sichere Vermögensanlage in Inflationszeiten ein. 62 Prozent schätzten Kapitalanlage-Immobilien als sichere Anlageform ein. (Quelle: statista)

    Gute steuerliche Ausgangslage

    Hinzu kommt auch die steuerliche Situation in Deutschland. Sofern Sie eine Immobilie mehr als 10 Jahre besessen haben oder in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren darin gewohnt haben (Geheimtipp: mindestens jedoch 12 Monate und 2 Tage, sofern drei Kalenderjahre berührt werden), können Sie diese steuerfrei als Privatverkauf wieder veräußern. Das spricht auch trotz hoher Zinsen und angepasster Zinspolitik weiterhin für Immobilieninvestments. 

    Warum die Zinsen derzeit steigen

    Nun zur eigentlichen Frage, ob sich Immobilien als Geldanlage noch lohnen. Viele, besonders vor dem ersten Immobilienkauf, sind aufgrund der steigenden Zinsen verunsichert. 

    Wonach bestimmen sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen

    Für die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen ist zunächst der Leitzins der EZB von Bedeutung. Ziel einer Zentralbank ist es, in einem bestimmten politischen Raum das Preisniveau stabil zu halten. Derzeit steigen die Zinsen aufgrund verschiedenster Ursachen. Die Inflation in Europa beläuft sich aktuell auf 7,6%. Ein Mittel zur Bekämpfung der Inflation ist die Erhöhung des Leitzinses. 

    Eine Anhebung des Zinses bewirkt eine Geldverteuerung, die schließlich zur Geldverknappung führt. Für Geschäftsbanken ist das Leihen von Geld teurer geworden und sie geben diese Kostenerhöhung an die Verbraucher weiter. Auch für diese wird die Aufnahme von Krediten dann teurer. Die Anreize in der Privatwirtschaft sinken, Kredite aufzunehmen.

    Ein Blick über den großen Teich

    In Amerika ist das bereits geschehen. Im März 2022 hob die Zentralbank der USA, umgangssprachlich auch „Fed“ genannt, den Leitzins dort um 0,25 auf 0,5 Prozentpunkte an. Und    gerade diese Woche wurde der Leitzins dort erneut um 0,5 Prozentpunkte angehoben. Wann die EZB hier den Leitzins anhebt, bleibt abzuwarten. Allerdings nehmen die Banken an, dass der Leitzins bald auch hier steigen wird. Und schon ändern die Banken die Kreditkonditionen. 

    Kredite werden teurer…

    Dennoch steigen auch hier schon die Zinsen für Immobilienkredite noch aus einem anderen Grund stark an. Banken finanzieren nämlich Ihr Hypothekengeschäft unter anderem durch festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder Pfandbriefe. Da viele Anleihen, wie etwa die Bundesanleihen seit vielen Jahren erstmals wieder einen positiven Zins aufweisen, nimmt die Umlaufrendite zu. Auf Basis der steigenden Zinserwartung steigen entsprechend die Bauzinsen – auch wenn der Leitzins von der EZB (noch) nicht erhöht wurde.

    Steigen die Zinsen, dann wird auch die Immobilienfinanzierung teurer. Wir müssen höhere Beträge für unser geliehenes Geld an die Bank zurückzahlen. Was auf den ersten Blick nur wie wenige Prozentpunkte aussehen mag, macht bei einer 10- bis 15-jährigen Finanzierung schon einmal mehrere zehntausend Euro aus. Denn die Zinsbelastung und damit die monatliche Tilgungsrate steigt.

    Hat man eine Immobilie für 500 000 Euro mit einem Darlehen über 400 000 Euro gekauft, dann macht sich ein höherer Zinssatz sofort bemerkbar: Wenn wir pro Jahr zum Beispiel 2 Prozent unseres Kredites tilgen möchten und dazu noch die Zinszahlung kommt, dann kann das zu großen monatlichen Belastungen führen: Bei einem Zinssatz von 2,2% im Vergleich zu 0,7 % sind es also knapp 55 Prozent mehr, die man monatlich für die Finanzierung berappen muss. Und das ist gar nicht so unerheblich.

    Sollten die Immobilienpreise auf dem Niveau bleiben, auf dem sie derzeit sind, oder gar weiter ansteigen, kann es für viele (noch) schwieriger werden, eine Immobilie zu finanzieren. Hinzu kommen die hohen Energiepreise, die Neubau und Sanierungen zusätzlich verteuern.

    … aber wir sagen: Immobilien lohnen sich trotzdem noch

    Dank Zinseszins

    Stellen Sie sich eine Immobilienfinanzierung für einen Zeitraum von 30 Jahren mit einer gleichbleibenden Rate von 2000 € im Monat vor. Diese Rate bedient zur Hälfte das Darlehen, zur Hälfte die Zinsen. Je höher die Zinsen hier sind, desto mehr sparen Sie hier dank des Zinseszinseffektes mit jeder gezahlten Rate. Mit der ersten Rate, die Sie im Jahr zahlen, haben Sie bereits ein Zwölftel des Jahreszinses gespart. Und je höher der Zinssatz, desto mehr sparen Sie mit jeder zurückgezahlten Rate. Es stimmt, dass man durch die steigenden Zinssätze mehr Zinsen zahlt, allerdings ist das Darlehen auch schneller abbezahlt. Es kommt zu einem größeren Teil also mehr darauf an, ob Sie sich die monatliche Rate leisten können.

    Abkürzungen sind möglich

    Außerdem gibt es zahlreiche Möglichkeiten, wie Sie die Finanzierung deutlich abkürzen können. Im Laufe Ihrer Karriere erhalten Sie Gehaltserhöhungen, vielleicht Erben Sie etwas. Über Sondertilgungen können Sie die Laufzeit Ihres Kredites deutlich verkürzen. 

    Zur Miete wohnen ist nicht günstiger 

    Was ist die Alternative zum Immobilienkauf? Zur Miete wohnen. Allerdings sind die Höhe der Mieten in der Zukunft gerade in vielen Ballungsgebieten kaum vorherzusehen. Selbst für den Fall, dass Sie bei einer Immobilienfinanzierung bei Renteneintritt noch eine Restschuld von etwa 100.000 € hätten, würden Sie selbst bei einem Zinssatz von über 8% nur eine monatliche rate von 800 € zahlen. Damit sind Sie jetzt schon besser bedienst als mit einer Mietwohnung in Frankfurt, München oder Hamburg, aber auch in kleineren Städten, wo die Mieten weiterhin steigen.

    Zusammenfassung

    Zugegeben: die Zeiten für Immobilienfinanzierungen waren schon besser. Aber auch schlechter. Richtig angestellt, kann sich der Kauf einer Immobilie daher sowohl zur Vermietung als auch zur Eigennutzung lohnen. Dafür müssen Sie folgendes beachten:

    • Realistisch bleiben
      Bei der Frage, was man sich tatsächlich leisten kann, sollten man unbedingt ehrlich zu sich selbst sein. Sind die Zinsen höher, ist auch die finanzielle Belastung deutlich höher. Daher ist es wichtig, sich im Voraus klar zu machen, welche monatliche Rate man langfristig tragen kann.
    • Lange Zinsbindung
      Bei großen Finanzierungen kann die Zinsbindung auf lange Sicht einen großen Unterschied machen und die finanzielle Belastung über einen längeren Zeitraum kalkulierbar machen. 
    • Gute Bonität
      Je besser die Schufa-Auskunft, desto besser auch der Zinssatz. Eine Finanzierung will also gut vorbereitet sein. 

    Derzeit bringen Immobilienfinanzierungen einige Herausforderungen mit sich. Dennoch kann man sagen, dass sie ihren Spitznamen als „Betongold“ weiterhin zur Recht verdienen. Mit guter Planung und einem kompetenten Finanzierungsberater an der Seite bieten sich einige lukrative Möglichkeiten, lohnend und bei begrenztem Risiko in Immobilien zu investieren.

    Keine Angst vor dem Immobilienkauf – Vier Gründe dafür

    Hier noch einmal alle Gründe aus diesem Artikel, die für eine Immobilienfinanzierung trotz hoher Zinsen sprechen, auf einen Blick:

    • Langfristiger Nutzen von Immobilieninvestments (Stichwort Leverage-Effekt)
    • Günstige Konditionen beim Weiterverkauf (Stichwort Spekulationsfrist)
    • Immobilien stellen ein passive Altersvorsorge dar
    • Zur Miete Wohnen ist nicht zwingend günstiger. 

    Hohe Zinsen und Anschlussfinanzierungen

    Immobilienkredite laufen oft nach 10 oder 15 Jahren aus. Die meisten von uns haben beim Immobilienkauf noch von den niedrigen Zinsen profitiert. Wer also nicht schon frühzeitig ein Forwarddarlehen abgeschlossen hat, ist jetzt auf der Suche nach günstigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung. Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in unserem nächsten Artikel. Wir wünschen Ihnen einen schönen Sonntag. Bis zum nächsten Mal bei JUNO ImmoTalk.

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    17.12.2021

    Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

    Schaffe, schaffe, Häusle baue… sagt man im Schwabenland. Klingt einfach. Fleißig arbeiten, immer etwas zur Seite legen, und dann klappt das schon mit dem Eigenheim. Ein bisschen mehr Planung bedarf es beim Immobilienkauf nun schon. Ob schicke Eigentumswohnung in der City, gemütliches Einfamilienhaus im Vorort, oder doch das Baugrundstück. Richtig angestellt, glückt der Kauf Ihrer Traumimmobilie. Die dabei wohl brennendste Frage: Wie viel Geld brauche ich auf meinem Konto, um eine Immobilie sicher finanzieren zu können? Oder anders ausgedrückt: Wieviel Eigenkapital ist nötig? 

    Gerade, wenn Sie sich das erste Mal mit dem Thema Immobilien und Immobilienfinanzierung befassen, mag vieles auf den ersten Blick nicht zugänglich, oft schwer verständlich wirken. Schließlich tätigt man einen Immobilienkauf nicht jeden Tag. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie für Ihre Immobilienfinanzierung beachten müssen: 

    • Haupt- und Nebenkosten: Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten
    • 0, 5, 10 oder doch 20% Eigenkapital?
    • Woher das Eigenkapital nehmen?
    • Sparkasse vs. Finanzierungsberater – wo finde ich die besten Finanzierungsangebote?
    • Blick in die Zukunft: Rechtzeitig Rücklagen bilden

    Das Wichtigste auf einen Blick:

    Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten, deren Höhe sich darauf auswirkt, wieviel Eigenkapital idealerweise benötigt wird.

    Vorteilhaft ist es, die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer mit Eigenkapital abgedeckt zu haben. 

    Holen Sie sich bei möglichst vielen Banken ein Finanzierungsangebot ein, um einen bestmöglichen Überblick zu haben.

    Haupt und Nebenkosten:
    Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten


    Eins nach dem anderen. Um die Frage nach dem benötigten Eigenkapital beantworten zu können, brauchen wir einen wichtigen Faktor: den Betrag der Gesamtkosten, die beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen. Dieser ist in der Regel höher als der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist lediglich der Geldbetrag, den der Verkäufer nach dem Verkauf auf dem Konto sehen möchte. Zu diesen Hauptkosten kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu, die im Wesentlichen aus drei Posten bestehen:

    1. Die Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig beim Kauf der Immobilie an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland in Abhängigkeit vom Kaufpreis:
       
    2. Notar- und Gerichtskosten Kaufverträge über Immobilien müssen de jure in Deutschland notariell beglaubigt werden. Das ist in §311b BGB festgelegt. Der Sinn dahinter ist ein Schutzzweck: durch die Hürde der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags sollen überstürzte, unüberlegte Käufe vermieden werden. Dadurch fallen allerdings auch zusätzliche Kosten an. Als Faustregel kann man sagen, dass sich die Notar- und Gerichtskosten auf 2% des Kaufpreises belaufen.
    3. Maklerkosten Und schließlich werden ein großer Teil an Immobilienkäufen oder -verkäufen unter Mitwirkung eines Maklers getätigt. Die Maklerprovision richtet sich nach der Art der Immobilie, die veräußert wird. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beläuft sich die Provision in der Regel auf 3,57% jeweils auf der Käufer- und Verkäuferseite. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück, so beträgt die Maklerprovision 5,95% des Kaufpreises auf der Käuferseite. 

    0, 5, 10 oder doch 20% Eigenkapital?

    Soweit, so gut. Was bedeutet das nun für Ihren Immobilienkauf? Hier gelangen wir zum Kern dieses Artikels. Aus den oben genannten Zahlen lässt sich eine Faustregel ableiten, mit der Sie bei jedem Immobilienkauf auf Nummer Sicher gehen. Denkbar sind zwei Szenarien: 

    • Ihr Eigenkapital deckt 10% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab oder 
    • Ihr Eigenkapital deckt 5% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab

    In diesen Fällen ist es sehr wahrscheinlich, dass die Finanzierung von Ihrer Bank bewilligt wird. Möglich sind unter Umständen auch sogenannte 100% oder 110% Finanzierungen, wenn Sie nur die Nebenkosten oder auch weniger als diese mit Eigenkapital abdecken können. Hier ist allerdings das Risiko recht hoch. Rücklagen zu bilden wird schwer und weniger Banken bewilligen die Finanzierung. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Schließlich hat mehr Eigenkapital auch den Vorteil, dass dadurch weniger Zinsen bei der Rückzahlung Ihres Darlehens entstehen.

    Beispiel:

     

    Jonas möchte sich eine Eigentumswohnung in der City kaufen. Seine Traumwohnung ist eine 3 Zimmer Wohnung mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

    Woher kommt das Eigenkapital?

    Als Eigenkapital können Sie alles einsetzen, was Sie, salopp ausgedrückt, zu Geld machen können. Ob es Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen ist. Auch Aktien oder Wertpapiere können kurzfristig verkauft werden. Ebenso bieten private Lebensversicherungen oder Riester-Verträge Quellen für Eigenkapital. Doch Vorsicht vor überstürzten Entscheidungen. Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, empfehlen wir, mit einem kompetenten Finanzberater zusammenzuarbeiten. 

    Sparkasse vs. Finanzierungsberater –
    wo finde ich die besten Finanzierungsangebote?

    Grundsätzlich können Sie für ein Finanzierungsangebot Ihre Hausbank oder Sparkasse kontaktieren. In jedem Fall ist es allerdings empfehlenswert, sich einen Überblick über die Finanzierungsangebote möglichst vieler Banken zu verschaffen. Finanzierungsberater oder -vermittler bieten hier einen guten Service. Diese haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken vergleichen können. Auch bei JUNO arbeiten wir vertrauensvoll mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen und können Sie bei Bedarf gerne empfehlen.

    Blick in die Zukunft: Rechtzeitig Rücklagen bilden

    Zu guter letzt ist noch ein Blick in die Zukunft wichtig. Nicht mit der Kristallkugel. Dafür jedoch mit guter Planung. Für den Werterhalt Ihrer Immobilie sind Reparaturen und Modernisierungen essentiell. Das Dach muss gewartet werden, Sanitäreinrichtungen, Fenster und Küche müssen in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Damit es hierbei nicht zu knapp bemessen ist, sind Instandhaltungsrücklagen unverzichtbar. Sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, werden Rücklagen über das verpflichtende Hausgeld abgedeckt. Als Hausbesitzer haben Sie hier oft mehr Freiheiten. Dennoch ist das Anlegen eines Notgroschens notwendig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und sogar zu steigern. Wie Sie Ihre Immobilie wertsteigernd verkaufen können, erfahren Sie in einem unserer nächsten Blogartikel.

    Fazit:

    Kurz gesagt: Man kann eine Immobilie auch ohne, oder mit nur wenig Eigenkapital finanzieren. Ein geschickter Finanzberater kann Ihnen das ermöglichen. Auf der sicheren Seite sind Sie allerdings mit 5-10% Eigenkapital des Kaufpreises.

    Vorteilhaft ist es ebenfalls, die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer abgedeckt zu haben.

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