Ein wichtiger Faktor in der Berechnung der Grundsteuer, war bisher der sogenannte Einheitswert, welcher den Grundstückswert widerspiegeln soll. Das Problem: Dieser wurde in Deutschland bisher anhand bereits lange veralteter Grundlagen berechnet. Zuletzt wurden die Einheitswerte im Westen Deutschlands 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland sogar 1935.

Es liegt auf der Hand, dass sich seitdem sehr viel auf dem Immobilienmarkt getan hat und derart alte Berechnungsgrundlagen nicht die tatsächliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie widerspiegeln. Und das, obwohl das Bewertungsgesetz eigentlich eine Neubewertung alls sechs Jahre vorschreibt. In der Folge wurden viele Eigentümer von Immobilien übermäßig stark belastet, während andere steuerlich bevorzugt wurden. Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, wurde das Grundsteuerreformgesetz verabschiedet.

So wurde bisher berechnet

Die Grundsteuer wurde bisher, vereinfacht gesagt, nach der folgenden Formel berechnet:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag. 

Der Hebesatz wird jeweils von Kommunen und Städten festgelegt, hängt also von Ihrem Wohnort, beziehungsweise der Lage der Immobilie, ab. Hingegen ist die Steuermesszahl gesetzlich geregelt und beträgt in Westdeutschland 0,26-0,6% und in Ostdeutschland 0,5-1,0% vom Einheitswert. Der Einheitswert errechnet sich so: Wohnfläche x Jahresmiete x Vervielfältiger = Einheitswert. Der jeweilige Vervielfältiger ergibt sich wie erwähnt aus teilweise stark veralteten Werten. 

Das ändert sich nun

Im Rahmen der Grundsteuerreform wird das nun geändert. Bei der Berechnung des Grundsteuerbetrages entfällt nun der Einheitswert und wird durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt. Die Formel heißt jetzt also: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag. Und genau dieser muss nun für alle 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu ermittelt werden.

Je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben, müssen Sie unterschiedliche Angaben an das Finanzamt übermitteln. Manches benötigen Sie jedoch in allen Bundesländern: 

• Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Das finden Sie auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grund­steu­er­er­klä­rung. Die meisten Bundesländer nutzen das Aktenzeichen, nur in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Tragen.
• Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche). Diese finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug. Falls Sie ihn nicht mehr haben, können Sie ihn beim örtlichen Grundbuchamt anfordern.

Alle weiteren Daten werden je nach Bundesland gebraucht. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel des Bundesgesetzes nutzen darf, um eigene Regeln aufzustellen.

Die unterschiedlichen Regelungen nach Bundesland 

Insgesamt gibt es vier Modelle, nach denen je nach Bundesland die Grundsteuer berechnet wird: 

Bundesmodell

Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Folgende Angaben sich dafür nötig: 

• Grundstücksart (z.B. unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
• Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 – Diesen können Sie auf der Website des jeweiligen Bundeslandes oder dessen Geoportals abrufen.
• Baujahr
• Wohn-/Nutzfläche
• Zahl der Garagen und Stellplätze
  

In den anderen fünf Ländern (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) braucht es neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten weniger zusätzliche Daten als im Bundesmodell:

Geändertes Flächenmodell

Die folgenden drei Bundesländer setzen auf ein geändertes Flächenmodell. Dort sind folgende zusätzliche Angaben – neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten – erforderlich:

• Hamburg (Wohnlagenmodell): Wohn-/Nutzfläche
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Wohn-/Nutzfläche
• Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Wohn-/Nutzfläche

Flächenmodell und Bodenwertmodell

• Bayern (Flächenmodell): Wohn-/Nutzfläche
• Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Bodenrichtwert

Was zählt als Wohnfläche? Was ist Nutzfläche?

In allen Bundesländern mit Ausnahme Baden-Württembergs müssen Sie in der Grund­steu­er­er­klä­rung bei vorhandenen Gebäuden die Wohn- oder Nutzfläche angeben. Nicht nur bei einer allgemeinen Bewertung einer Immobilie, sondern auch hier gibt es viele Tücken bei der Berechnung der korrekten Wohnfläche! Das liegt auch zum einen an der Berechnungsgrundlage. Berechnet man jetzt nach Wohnflächenverordnung, nach der DIN 277, oder doch nach der DIN 283? Was zählt als Wohnfläche, was als Nutzfläche? Wie rechnet man Terrassen und Wintergärten an? Hier trifft man oft auf die unterschiedlichsten Ansichten. Was als Wohnfläche zählt, haben wir in der nachstehenden Grafik zusammengefasst.

Die wichtigsten Parameter finden Sie hier:

• 100% als Wohnfläche zählen Wohn- und Aufenthaltsräume mit einer lichten Raumhöhe von 2,20 und 2,50 Metern, je nach Bundesland. Auch für Altbauten mag es vereinzelt Sonderregelungen geben. 
• Balkon, Terrasse und Loggien zählen in der Regel mit 25% zur Wohnfläche. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50% zulässig.
• Kaltwintergärten zählen mit 50% zur Wohnfläche.
• Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen zu 100%
• Bei Dachschrägen gilt: Flächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1 Meter zählen nicht zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50% angerechnet. 
• Zu Deiner Wohnfläche gehören nicht: Keller, Heizungsräume, Dachboden, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garage im Haus

Nachdem Jonas verstanden hat, was er genau an das Finanzamt für seine Grundsteuererklärung übermitteln muss, ist ihm bei dem Thema schon gar nicht mehr so bange. Außerdem ist er froh, dass er beim Kauf seiner Eigentumswohnung an einen kompetenten Makler geraten ist. Der hat ihm damals alle Unterlagen für seine Finanzierung aufbereitet zugeschickt, um die Finanzierung zu beschleunigen. Dort hat er verlässliche Angaben zur Wohnfläche und auch die ganzen Grundbuchdaten auf einen Blick. Die kann er jetzt für seine Grundsteuererklärung problemlos übernehmen. „Wow!“, denkt sich Jonas. „Daran erkennt man also einen guten Makler auch noch Jahre nach dem Immobilienkauf“.

Schon gewusst? Hier bei JUNO setzt sich unser Team aus unterschiedlichen Fachkompetenzen zusammen: Immobiliensachverständige, Architekten, Bauingenieure, Juristen und erfahrene Immobilienmakler arbeiten hochmotiviert am Verkauf Ihrer Immobilie. Wir übernehmen die Aufbereitung Ihrer Unterlagen. Kaufen oder Verkaufen Sie über JUNO, erhalten Sie verbindliche Angaben zu Ihrer Immobilie, wie Wohnflächenberechnungen oder auch bemaßte Grundrisse, deren Angaben Sie auch zur Grundsteuererklärung verwenden können. JUNO Kunden sind hier klar im Vorteil.

Fallstricke beim Immobilienverkauf

Hinzu kommt: Beim Immobilienverkauf sind rechtliche Vorgaben zu beachten. Dazu sind gerade bei älteren Bestandsimmobilien die Grundrisse oft nicht mehr aktuell. Oftmals hat sich Wohnfläche durch Dachausbau, nachträglich eingebaute Gauben, durch nachträglich angebaute Terrassen, einen Anbau am Gebäude oder sonstige Änderungen im Grundriss geändert. Richtig gemacht, erleichtern gut aufbereitete Objektunterlagen den Verkaufsprozess. Und hinterher kommt es zu weniger Überraschungen bezüglich der Wohnfläche, des Grundrisses oder weiterer essentieller Angaben. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf unerlässlich sind. Dazu haben wir Ihre eigene kostenlose JUNO Checkliste für Ihren Immobilienverkauf zusammengestellt.

Zum einen ist es per Gesetz erforderlich, dass bestimmte Unterlagen bei der Besichtigung der Immobilie sowie beim Immobilienverkauf vorliegen müssen. Dazu zählt unter anderem der Energieausweis. Gemäß der EnEV 2014 (Energieeinsparverordnung) muss der Energieausweis zur Besichtigung vorliegen, da die Heizkosten in privaten Haushalten den größten Anteil der Betriebskosten darstellen (Quelle: IVD). Laut Verordnungsgeber bezwecken die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Interessenten möglichst frühzeitig einen Eindruck über die energetische Qualität des angebotenen Objekts zu verschaffen und einen überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme mit anderen Immobilienangeboten zu ermöglichen. 

Dieser Informationszweck werde durch die Angabe des Endenergiebedarfs bzw. -verbrauchs, ergänzt um Informationen zu den wesentlichen Energieträgern, umgesetzt. Die Nennung der Energieträger im Energieausweis sei erforderlich, um einen Eindruck der überschlägigen Kosten für die je Kilowattstunde benötigte Energie zu erhalten, da sich die Kosten je nach Energieträger erheblich unterscheiden können. (Quelle: Lienhardt, in NZM 2014, 177)

Während der Energieausweis zur Besichtigung vorliegen muss, sind für den Verkauf noch weitere Unterlagen extrem wichtig: ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, Flurkarte, bemaßte Grundrisse, eine Baubeschreibung, eine exakte und regelkonforme Wohnflächenberechnung, gegebenenfalls: Miet- oder Pachtverträge, eine Baulastenauskunft, die Gebäudeversicherung. Handelt es sich bei der Immobilie um Teileigentum an einem nach der WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geteilten Grundstück, so werden noch weitere Unterlagen benötigt. Dazu zählen die Teilungserklärung, ein Aufteilungsplan sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung).  

Ist ein potentieller Käufer gefunden, dann gilt es, so schnell wie möglich zu handeln. Die meisten Käufer können eine Immobilie nicht ohne Finanzierung erwerben. Damit Ihr potentieller Käufer auch zum tatsächlichen Käufer wird, muss dessen Finanzierung von seiner Bank bewilligt werden. Diese wiederum prüft auch die zum Verkauf stehende Immobilie. Die Prüfung der Finanzierung ist an sich bereits ein zeitaufwändiger Prozess. Wenn alle Unterlagen vorliegen, welche die Bank des Käufers für zur Finanzierungsprüfung benötigt, kann dieser Prozess allerdings beschleunigt werden, da die Bank oder der Finanzierungsberater, womöglich der Kunde selbst nicht mühselig alle Unterlagen zusammenklauben muss. 

Fade Suppe schmeckt keinem gut. Mit faden Bildern im Exposé haben Sie allerdings deutlich mehr auszulöffeln. Denn für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Klicken Kaufinteressenten auf ImmobilienScout24 interessiert auf Ihre Anzeige, oder doch eher auf die darunter oder darüber? Auch, wenn es auf die harten Fakten wie Wohnfläche, Bausubstanz, Lage und ähnliche ankommt. Was Ihre Immobilie wirklich unter all den anderen Angeboten hervorstechen lässt, ist ein begeisterndes, emotionsgeladenes Exposé mit wirklich schönen und aussagekräftigen Bildern.

Stechen Sie aus der Masse hervor

Haben Sie die Aufmerksamkeit eines Kaufinteressenten so auf Ihre Immobilie gelenkt, können Sie im nächsten Schritt mit den Vorteilen Ihrer Immobilie überzeugen. Doch auch diese lassen sich mit professionellen Aufnahmen am besten in Szene setzen. Ein Bild spricht eben doch mehr als die ausführlichste Beschreibung. Smartphonebilder versus professionelle Fotos: häufig macht das den kleinen, aber entscheidenden Unterschied. Übrigens sind aussagekräftige Bilder auch für die Bank Ihres Kaufinteressenten bei der Prüfung der Immobilienfinanzierung wichtig. 

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Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man den Anschluss an eine bestehende Finanzierung. Häufig hört man in dem Zusammenhang auch den Begriff des „Forward-Darlehens“. Kurz und knapp heißt das: eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Sie ein Baudarlehen für Ihre Wohnung oder Ihr Haus aufgenommen haben und der Bank am Ende der Laufzeit, beziehungsweise der Zinsbindung, noch Geld schulden. 

Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrages festgeschrieben wird. Üblich sind Zinsbindungen für 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre. Läuft Ihre Zinsbindung bald aus, dann kann das im jetzigen Zinsumfeld eine gute oder auch eine weniger gute Nachricht für Sie sein. Für alle, die vor 2014 ein Baudarlehen abgeschlossen haben ist das eine gute Nachricht. Denn vor 2014 lagen die Zinsen für Baukredite weitaus höher. Haben Sie etwa ab dem Frühjahr 2014 finanziert, dann liegen die Zinssätze in diesem Jahr deutlich über dem Zinssatz ihrer Erstfinanzierung.  (Siehe Infografik)

Abhängig von Ihrer persönlichen Situation sind für Ihre Anschlussfinanzierung verschiedene Modelle denkbar. Natürlich können wir Ihnen hier nicht alle möglichen Konstellationen für Anschlussfinanzierungen aufführen. Doch mit diesem Artikel möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über das Thema geben. Gerne können Sie die hier aufgeführten Punkte als Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater verwenden.

Prolongation

Prolongation bedeutet die Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Dabei bleibt Ihr bisheriger Vertrag bestehen und handeln mit der Bank erneut Höhe und Dauer des Sollzinses aus und finanzieren dadurch Ihre Restschuld.

Umschuldung

Die zweite Möglichkeit ist, für einen besseren Zins zu einer anderen Bank zu gehen. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. Ob sich das Umschulden lohnt, erfahren Sie erst, wenn Sie Angebote für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung vergleichen. Eine Umschuldung können Sie auch bereits viele Jahre vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung vertraglich festlegen und sich so günstige Zinskonditionen sichern.

Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die Zinsen von heute für das Darlehen von morgen. Obwohl Ihr aktuelles Darlehen noch läuft, können Sie hier bereits die Konditionen für Ihr Anschlussdarlehen im Voraus festlegen. Hierbei ist zwischen einem echten und einem unechten Forward Darlehen zu unterscheiden. Ein echtes Forward Darlehen sieht Zinsbindung ab Vertragsbeginn vor. Haben Sie also einen Vertragsbeginn in drei Jahren gewählt und eine Zinsbindung von zehn Jahren, dann haben Sie für die kommenden dreizehn Jahre vorgesorgt. Ein Unechtes Forward Darlehen meint die Zinsbindung ab Vertragsschluss. Haben Sie also mit einem unechten Forward Darlehen eine Zinsbindung vereinbart, haben Sie ab Vertragsbeginn in drei Jahren nur noch sieben Jahre etwas von ihrer Zinsbindung. Eine Feinheit, auf die Sie bei Ihrem Gespräch mit dem Finanzierungsberater achten sollten.

Hier sollte man vielleicht eher sagen: Früh geplant ist die halbe monatliche Rate. Das klingt jetzt vielleicht ein bisschen flapsig, ist aber ernst gemeint: Derzeit ist es schwer abzusehen, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln werden. Zwar steigen die Zinsen derzeit, im historischen Vergleich sind sie allerdings noch sehr niedrig. Heißt für Sie: benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, noch von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Denn je weiter die Zinsen steigen, desto höher können auch die monatlichen Raten Ihres Darlehens werden. 

Haben Sie Ihre Immobilie etwa noch vor 2014 erworben, dann waren Zinssätze von 5% oder 6% nichts ungewöhnlich. Derzeit liegen die Zinssätze um die 3%. Da die Zinsen voraussichtlich noch weiter steigen werden, ist ein Forward Darlehen mit Zinsbindung eine elegante Möglichkeit sich die (noch) im Vergleich niedrigen Zinsen zunutze zu machen und gegen einen möglichen Zinsanstieg in den nächsten Jahren abzusichern.

Bei einem normalen Baukredit von einer Bank oder Versicherung kommt die Bank spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Sie zu und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Sie die neue Zinsvereinbarung allerdings sofort unterschreibst, wissen Sie nicht, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Ein Zinsvergleich lohnt sich also. Es kann also Vorteile für Sie haben, schon ein paar Jahre vor Ablauf ihres aktuellen Darlehens mit der Planung einer Anschlussfinanzierung zu beginnen. 

Kurz gesagt nein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB haben Sie die Möglichkeit, ein Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hier 6 Monate. Haben Sie etwa eine Darlehenslaufzeit von 15 Jahren vereinbart, merken aber nach 10 Jahren, dass es Angebote mit besseren Zinsen gibt, sind Sie in Ihrem Darlehen nicht gefangen und können sich dadurch eine Anschlussfinanzierung zu guten Konditionen sichern. Diese gesetzliche Möglichkeit vereinfacht also die nächste Station im Staffellauf Ihrer Immobilienfinanzierung.

Die Höhe des Anschlussdarlehens richtet sich danach, wie viel Sie von Ihrem ursprünglichen Darlehen noch zurückzahlen müssen. Sie müssen das Darlehen nicht am Ende der Anschlussfinanzierung komplett zurückgezahlt haben. Schließlich können Sie auch dann noch eine weitere Anschlussfinanzierung abschließen. Doch aktuell spricht vieles dafür, Ihre Immobilie „durchzufinanzieren“ also Zinsbindung und Tilgung für Ihre An­schluss­fi­nan­zie­rung so wählen, dass der Baukredit am Ende der neuen Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist. Aktuell ist der Zinsunterschied zwischen einer 15-Jahres-Kondition und einer Zinsbindung für 20 Jahre eher gering. Und Fachleute gehen davon aus, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2022 noch weiter ansteigen. Sofern also keine persönlichen Gründe dagegen sprechen, sind derzeit längere Zinsfestschreibungen vorteilhaft. Auch auf der Gefühlsebene ist es einfach schön, zu wissen, dass am Ende der Anschlussfinanzierung nicht noch ein weiteres Darlehen auf Sie wartet. 

Um das Ganze zu verdeutlichen: 

Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent dauert es knapp 35 Jahre, bis Sie den Baukredit vollständig zurückgezahlt haben. Wenn Sie also eine erste Zinsbindungsfrist von zehn Jahren mit Ihrer Bank vereinbart haben, müssen Sie sich rein rechnerisch dreimal um die An­schluss­fi­nan­zie­rung kümmern: nach 10 Jahren, nach 20 Jahren und nach 30 Jahren.

In der Praxis geht es meist deutlich schneller. Grund dafür sind Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rückzahlung und zusätzliches Vermögen oder Einkommen. Eigenheimbesitzer nutzen Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben – etwa für Kinder, die irgendwann aus dem Haus sind -, um den Baukredit schnell zurückzuzahlen.

Statt der errechneten 35 Jahre dauert es dann nur 15 oder 20 Jahre. Der Kunde muss also vielleicht nur ein einziges Mal eine An­schluss­fi­nan­zie­rung berechnen.

Fazit:

Die meisten, die eine Immobilie finanzieren benötigen eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen steigen zwar, im historischen Vergleich sind sie jedoch (noch) relativ niedrig. Richtig gemacht, sichern Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung die Zinsen von heute für Ihr Darlehen von morgen. Wie mit vielem gilt hier auch: der Frühe Vogel fängt den Wurm. Frühzeitige Vorbereitung und Planung ist unerlässlich. Doch manchmal ist hier auch der sprichwörtliche Wurm drin. Angebote Ihrer Hausbank, verschiedener Finanzdienstleister oder Versicherungen gibt es zur Genüge. Da ist es manchmal schwer durchzublicken, welches Angebot oder welches Finanzierungsmodell das beste für Ihre Lebenssituation ist. Folgende Fragen können helfen, das Angebot zu finden, das am besten zu Ihnen passt: 

Wir arbeiten mit Finanzierungsspezialisten des mehrfachen Testsiegers Global-Finanz zusammen. Ob Erstfinanzierungen oder Anschlussfinanzierung: wir sind für Sie da. Verbindlich. Fair. Topbewertet.

Bevor wir zur eigentlichen Frage kommen, ob sich die Investition in Immobilien zur Zeit noch lohnt, noch kurz ein Wort dazu, warum sie überhaupt immer wieder als krisenfest bezeichnet werden.

Die meisten von uns, sofern sie nicht größere Summen Geld geerbt haben, müssen eine Immobilie finanzieren. Das ist eine große Entscheidung und manche schrecken sogar vor dem Gedanken zurück, sich über einen langen Zeitraum hinweg zu verschulden. Was viele überrascht ist, dass es sich sogar lohnt, eine Immobilie über Fremdkapital zu finanzieren. Der Grund hierfür ist der sogenannte Fremdkapitalhebel. Viele kennen dieses Prinzip auch unter seinem Englischen Namen: der „Leverage-Effekt“.

Hebelwirkung – wenn Physik und Finanzen aufeinander treffen

Banken finanzieren Immobilien eher, weil sie in der Regel eine recht konkrete und greifbare Wertabsicherung in Form der Immobilie haben. Um also eine Immobilie zu finanzieren, können Sie sich Geld von der Bank leihen und dadurch eine deutlich höhere Summe investieren. Das ist an sich nichts Neues. In Relation gewinnt diese Aussage allerdings an Bedeutung. Für Aktienkäufe würden Banken Privatanlegern nämlich im Vergleich kein, oder nur deutlich weniger Geld leihen. Schon allein aus diesem Grund sind Immobilien für viele weiterhin eine der attraktivsten Anlageformen.

Die Immobilie ist also eine der wenigen Anlageformen, bei denen man sein investiertes Kapital durch einen sinnbildlichen Hebel mit Hilfe der Bank erhöhen kann. Zwar müssen Sie das geliehene Geld samt Zinsen zurückzahlen, können jedoch, wenn es gut läuft, dafür auch überproportional durch einen steigenden Immobilienwert oder höhere Mieteinnahmen langfristig profitieren. Wenn man sich die Auswertungen für Deutschland der letzten Jahrzehnte ansieht, dann sind Immobilien traditionell dank der Hebelwirkung eine der sichersten Anlageformen. 

Vielleicht denken Sie jetzt: das ist doch klar, dass JUNO das als Immobilienagentur so darstellt. Schließlich sind Immobilien unser täglich Brot. Doch wir sind mit dieser Einschätzung nicht alleine. Laut einer forsa-Umfrage bezüglich Anlageformen, die in Zeiten einer Inflation als sicher eingeschätzt werden, schätzten zum Zeitpunkt der Erhebung 75 Prozent der Befragten selbst genutzte Immobilien als sichere Vermögensanlage in Inflationszeiten ein. 62 Prozent schätzten Kapitalanlage-Immobilien als sichere Anlageform ein. (Quelle: statista)

Hinzu kommt auch die steuerliche Situation in Deutschland. Sofern Sie eine Immobilie mehr als 10 Jahre besessen haben oder in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren darin gewohnt haben (Geheimtipp: mindestens jedoch 12 Monate und 2 Tage, sofern drei Kalenderjahre berührt werden), können Sie diese steuerfrei als Privatverkauf wieder veräußern. Das spricht auch trotz hoher Zinsen und angepasster Zinspolitik weiterhin für Immobilieninvestments. 

Nun zur eigentlichen Frage, ob sich Immobilien als Geldanlage noch lohnen. Viele, besonders vor dem ersten Immobilienkauf, sind aufgrund der steigenden Zinsen verunsichert. 

Wonach bestimmen sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen

Für die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen ist zunächst der Leitzins der EZB von Bedeutung. Ziel einer Zentralbank ist es, in einem bestimmten politischen Raum das Preisniveau stabil zu halten. Derzeit steigen die Zinsen aufgrund verschiedenster Ursachen. Die Inflation in Europa beläuft sich aktuell auf 7,6%. Ein Mittel zur Bekämpfung der Inflation ist die Erhöhung des Leitzinses. 

Eine Anhebung des Zinses bewirkt eine Geldverteuerung, die schließlich zur Geldverknappung führt. Für Geschäftsbanken ist das Leihen von Geld teurer geworden und sie geben diese Kostenerhöhung an die Verbraucher weiter. Auch für diese wird die Aufnahme von Krediten dann teurer. Die Anreize in der Privatwirtschaft sinken, Kredite aufzunehmen.

Ein Blick über den großen Teich

In Amerika ist das bereits geschehen. Im März 2022 hob die Zentralbank der USA, umgangssprachlich auch „Fed“ genannt, den Leitzins dort um 0,25 auf 0,5 Prozentpunkte an. Und    gerade diese Woche wurde der Leitzins dort erneut um 0,5 Prozentpunkte angehoben. Wann die EZB hier den Leitzins anhebt, bleibt abzuwarten. Allerdings nehmen die Banken an, dass der Leitzins bald auch hier steigen wird. Und schon ändern die Banken die Kreditkonditionen. 

Kredite werden teurer…

Dennoch steigen auch hier schon die Zinsen für Immobilienkredite noch aus einem anderen Grund stark an. Banken finanzieren nämlich Ihr Hypothekengeschäft unter anderem durch festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder Pfandbriefe. Da viele Anleihen, wie etwa die Bundesanleihen seit vielen Jahren erstmals wieder einen positiven Zins aufweisen, nimmt die Umlaufrendite zu. Auf Basis der steigenden Zinserwartung steigen entsprechend die Bauzinsen – auch wenn der Leitzins von der EZB (noch) nicht erhöht wurde.

Steigen die Zinsen, dann wird auch die Immobilienfinanzierung teurer. Wir müssen höhere Beträge für unser geliehenes Geld an die Bank zurückzahlen. Was auf den ersten Blick nur wie wenige Prozentpunkte aussehen mag, macht bei einer 10- bis 15-jährigen Finanzierung schon einmal mehrere zehntausend Euro aus. Denn die Zinsbelastung und damit die monatliche Tilgungsrate steigt.

Hat man eine Immobilie für 500 000 Euro mit einem Darlehen über 400 000 Euro gekauft, dann macht sich ein höherer Zinssatz sofort bemerkbar: Wenn wir pro Jahr zum Beispiel 2 Prozent unseres Kredites tilgen möchten und dazu noch die Zinszahlung kommt, dann kann das zu großen monatlichen Belastungen führen: Bei einem Zinssatz von 2,2% im Vergleich zu 0,7 % sind es also knapp 55 Prozent mehr, die man monatlich für die Finanzierung berappen muss. Und das ist gar nicht so unerheblich.

Sollten die Immobilienpreise auf dem Niveau bleiben, auf dem sie derzeit sind, oder gar weiter ansteigen, kann es für viele (noch) schwieriger werden, eine Immobilie zu finanzieren. Hinzu kommen die hohen Energiepreise, die Neubau und Sanierungen zusätzlich verteuern.

Dank Zinseszins

Stellen Sie sich eine Immobilienfinanzierung für einen Zeitraum von 30 Jahren mit einer gleichbleibenden Rate von 2000 € im Monat vor. Diese Rate bedient zur Hälfte das Darlehen, zur Hälfte die Zinsen. Je höher die Zinsen hier sind, desto mehr sparen Sie hier dank des Zinseszinseffektes mit jeder gezahlten Rate. Mit der ersten Rate, die Sie im Jahr zahlen, haben Sie bereits ein Zwölftel des Jahreszinses gespart. Und je höher der Zinssatz, desto mehr sparen Sie mit jeder zurückgezahlten Rate. Es stimmt, dass man durch die steigenden Zinssätze mehr Zinsen zahlt, allerdings ist das Darlehen auch schneller abbezahlt. Es kommt zu einem größeren Teil also mehr darauf an, ob Sie sich die monatliche Rate leisten können.

Abkürzungen sind möglich

Außerdem gibt es zahlreiche Möglichkeiten, wie Sie die Finanzierung deutlich abkürzen können. Im Laufe Ihrer Karriere erhalten Sie Gehaltserhöhungen, vielleicht Erben Sie etwas. Über Sondertilgungen können Sie die Laufzeit Ihres Kredites deutlich verkürzen. 

Zur Miete wohnen ist nicht günstiger 

Was ist die Alternative zum Immobilienkauf? Zur Miete wohnen. Allerdings sind die Höhe der Mieten in der Zukunft gerade in vielen Ballungsgebieten kaum vorherzusehen. Selbst für den Fall, dass Sie bei einer Immobilienfinanzierung bei Renteneintritt noch eine Restschuld von etwa 100.000 € hätten, würden Sie selbst bei einem Zinssatz von über 8% nur eine monatliche rate von 800 € zahlen. Damit sind Sie jetzt schon besser bedienst als mit einer Mietwohnung in Frankfurt, München oder Hamburg, aber auch in kleineren Städten, wo die Mieten weiterhin steigen.

Zugegeben: die Zeiten für Immobilienfinanzierungen waren schon besser. Aber auch schlechter. Richtig angestellt, kann sich der Kauf einer Immobilie daher sowohl zur Vermietung als auch zur Eigennutzung lohnen. Dafür müssen Sie folgendes beachten:

• Realistisch bleiben
  Bei der Frage, was man sich tatsächlich leisten kann, sollten man unbedingt ehrlich zu sich selbst sein. Sind die Zinsen höher, ist auch die finanzielle Belastung deutlich höher. Daher ist es wichtig, sich im Voraus klar zu machen, welche monatliche Rate man langfristig tragen kann.
• Lange Zinsbindung
  Bei großen Finanzierungen kann die Zinsbindung auf lange Sicht einen großen Unterschied machen und die finanzielle Belastung über einen längeren Zeitraum kalkulierbar machen. 
• Gute Bonität
  Je besser die Schufa-Auskunft, desto besser auch der Zinssatz. Eine Finanzierung will also gut vorbereitet sein. 

Derzeit bringen Immobilienfinanzierungen einige Herausforderungen mit sich. Dennoch kann man sagen, dass sie ihren Spitznamen als „Betongold“ weiterhin zur Recht verdienen. Mit guter Planung und einem kompetenten Finanzierungsberater an der Seite bieten sich einige lukrative Möglichkeiten, lohnend und bei begrenztem Risiko in Immobilien zu investieren.

Immobilienkredite laufen oft nach 10 oder 15 Jahren aus. Die meisten von uns haben beim Immobilienkauf noch von den niedrigen Zinsen profitiert. Wer also nicht schon frühzeitig ein Forwarddarlehen abgeschlossen hat, ist jetzt auf der Suche nach günstigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung. Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in unserem nächsten Artikel. Wir wünschen Ihnen einen schönen Sonntag. Bis zum nächsten Mal bei JUNO ImmoTalk.

Eins nach dem anderen. Um die Frage nach dem benötigten Eigenkapital beantworten zu können, brauchen wir einen wichtigen Faktor: den Betrag der Gesamtkosten, die beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen. Dieser ist in der Regel höher als der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist lediglich der Geldbetrag, den der Verkäufer nach dem Verkauf auf dem Konto sehen möchte. Zu diesen Hauptkosten kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu, die im Wesentlichen aus drei Posten bestehen:

1. Die Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig beim Kauf der Immobilie an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland in Abhängigkeit vom Kaufpreis:
    
2. Notar- und Gerichtskosten Kaufverträge über Immobilien müssen de jure in Deutschland notariell beglaubigt werden. Das ist in §311b BGB festgelegt. Der Sinn dahinter ist ein Schutzzweck: durch die Hürde der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags sollen überstürzte, unüberlegte Käufe vermieden werden. Dadurch fallen allerdings auch zusätzliche Kosten an. Als Faustregel kann man sagen, dass sich die Notar- und Gerichtskosten auf 2% des Kaufpreises belaufen.
3. Maklerkosten Und schließlich werden ein großer Teil an Immobilienkäufen oder -verkäufen unter Mitwirkung eines Maklers getätigt. Die Maklerprovision richtet sich nach der Art der Immobilie, die veräußert wird. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beläuft sich die Provision in der Regel auf 3,57% jeweils auf der Käufer- und Verkäuferseite. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück, so beträgt die Maklerprovision 5,95% des Kaufpreises auf der Käuferseite. 

Soweit, so gut. Was bedeutet das nun für Ihren Immobilienkauf? Hier gelangen wir zum Kern dieses Artikels. Aus den oben genannten Zahlen lässt sich eine Faustregel ableiten, mit der Sie bei jedem Immobilienkauf auf Nummer Sicher gehen. Denkbar sind zwei Szenarien: 

• Ihr Eigenkapital deckt 10% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab oder 
• Ihr Eigenkapital deckt 5% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab

In diesen Fällen ist es sehr wahrscheinlich, dass die Finanzierung von Ihrer Bank bewilligt wird. Möglich sind unter Umständen auch sogenannte 100% oder 110% Finanzierungen, wenn Sie nur die Nebenkosten oder auch weniger als diese mit Eigenkapital abdecken können. Hier ist allerdings das Risiko recht hoch. Rücklagen zu bilden wird schwer und weniger Banken bewilligen die Finanzierung. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Schließlich hat mehr Eigenkapital auch den Vorteil, dass dadurch weniger Zinsen bei der Rückzahlung Ihres Darlehens entstehen.

Als Eigenkapital können Sie alles einsetzen, was Sie, salopp ausgedrückt, zu Geld machen können. Ob es Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen ist. Auch Aktien oder Wertpapiere können kurzfristig verkauft werden. Ebenso bieten private Lebensversicherungen oder Riester-Verträge Quellen für Eigenkapital. Doch Vorsicht vor überstürzten Entscheidungen. Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, empfehlen wir, mit einem kompetenten Finanzberater zusammenzuarbeiten. 

Grundsätzlich können Sie für ein Finanzierungsangebot Ihre Hausbank oder Sparkasse kontaktieren. In jedem Fall ist es allerdings empfehlenswert, sich einen Überblick über die Finanzierungsangebote möglichst vieler Banken zu verschaffen. Finanzierungsberater oder -vermittler bieten hier einen guten Service. Diese haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken vergleichen können. Auch bei JUNO arbeiten wir vertrauensvoll mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen und können Sie bei Bedarf gerne empfehlen.

Zu guter letzt ist noch ein Blick in die Zukunft wichtig. Nicht mit der Kristallkugel. Dafür jedoch mit guter Planung. Für den Werterhalt Ihrer Immobilie sind Reparaturen und Modernisierungen essentiell. Das Dach muss gewartet werden, Sanitäreinrichtungen, Fenster und Küche müssen in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Damit es hierbei nicht zu knapp bemessen ist, sind Instandhaltungsrücklagen unverzichtbar. Sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, werden Rücklagen über das verpflichtende Hausgeld abgedeckt. Als Hausbesitzer haben Sie hier oft mehr Freiheiten. Dennoch ist das Anlegen eines Notgroschens notwendig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und sogar zu steigern. Wie Sie Ihre Immobilie wertsteigernd verkaufen können, erfahren Sie in einem unserer nächsten Blogartikel.