SO GELINGT IHRE ANSCHLUSSFINANZIERUNG TROTZ HOHER ZINSEN – 5 TIPPS VOM PROFI

Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man den Anschluss an eine bestehende Finanzierung. Häufig hört man in dem Zusammenhang auch den Begriff des „Forward-Darlehens“. Kurz und knapp heißt das: eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Sie ein Baudarlehen für Ihre Wohnung oder Ihr Haus aufgenommen haben und der Bank am Ende der Laufzeit, beziehungsweise der Zinsbindung, noch Geld schulden. 

Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrages festgeschrieben wird. Üblich sind Zinsbindungen für 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre. Läuft Ihre Zinsbindung bald aus, dann kann das im jetzigen Zinsumfeld eine gute oder auch eine weniger gute Nachricht für Sie sein. Für alle, die vor 2014 ein Baudarlehen abgeschlossen haben ist das eine gute Nachricht. Denn vor 2014 lagen die Zinsen für Baukredite weitaus höher. Haben Sie etwa ab dem Frühjahr 2014 finanziert, dann liegen die Zinssätze in diesem Jahr deutlich über dem Zinssatz ihrer Erstfinanzierung.  (Siehe Infografik)

Abhängig von Ihrer persönlichen Situation sind für Ihre Anschlussfinanzierung verschiedene Modelle denkbar. Natürlich können wir Ihnen hier nicht alle möglichen Konstellationen für Anschlussfinanzierungen aufführen. Doch mit diesem Artikel möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über das Thema geben. Gerne können Sie die hier aufgeführten Punkte als Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater verwenden.

Prolongation

Prolongation bedeutet die Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Dabei bleibt Ihr bisheriger Vertrag bestehen und handeln mit der Bank erneut Höhe und Dauer des Sollzinses aus und finanzieren dadurch Ihre Restschuld.

Umschuldung

Die zweite Möglichkeit ist, für einen besseren Zins zu einer anderen Bank zu gehen. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. Ob sich das Umschulden lohnt, erfahren Sie erst, wenn Sie Angebote für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung vergleichen. Eine Umschuldung können Sie auch bereits viele Jahre vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung vertraglich festlegen und sich so günstige Zinskonditionen sichern.

Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die Zinsen von heute für das Darlehen von morgen. Obwohl Ihr aktuelles Darlehen noch läuft, können Sie hier bereits die Konditionen für Ihr Anschlussdarlehen im Voraus festlegen. Hierbei ist zwischen einem echten und einem unechten Forward Darlehen zu unterscheiden. Ein echtes Forward Darlehen sieht Zinsbindung ab Vertragsbeginn vor. Haben Sie also einen Vertragsbeginn in drei Jahren gewählt und eine Zinsbindung von zehn Jahren, dann haben Sie für die kommenden dreizehn Jahre vorgesorgt. Ein Unechtes Forward Darlehen meint die Zinsbindung ab Vertragsschluss. Haben Sie also mit einem unechten Forward Darlehen eine Zinsbindung vereinbart, haben Sie ab Vertragsbeginn in drei Jahren nur noch sieben Jahre etwas von ihrer Zinsbindung. Eine Feinheit, auf die Sie bei Ihrem Gespräch mit dem Finanzierungsberater achten sollten.

Hier sollte man vielleicht eher sagen: Früh geplant ist die halbe monatliche Rate. Das klingt jetzt vielleicht ein bisschen flapsig, ist aber ernst gemeint: Derzeit ist es schwer abzusehen, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln werden. Zwar steigen die Zinsen derzeit, im historischen Vergleich sind sie allerdings noch sehr niedrig. Heißt für Sie: benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, noch von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Denn je weiter die Zinsen steigen, desto höher können auch die monatlichen Raten Ihres Darlehens werden. 

Haben Sie Ihre Immobilie etwa noch vor 2014 erworben, dann waren Zinssätze von 5% oder 6% nichts ungewöhnlich. Derzeit liegen die Zinssätze um die 3%. Da die Zinsen voraussichtlich noch weiter steigen werden, ist ein Forward Darlehen mit Zinsbindung eine elegante Möglichkeit sich die (noch) im Vergleich niedrigen Zinsen zunutze zu machen und gegen einen möglichen Zinsanstieg in den nächsten Jahren abzusichern.

Bei einem normalen Baukredit von einer Bank oder Versicherung kommt die Bank spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Sie zu und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Sie die neue Zinsvereinbarung allerdings sofort unterschreibst, wissen Sie nicht, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Ein Zinsvergleich lohnt sich also. Es kann also Vorteile für Sie haben, schon ein paar Jahre vor Ablauf ihres aktuellen Darlehens mit der Planung einer Anschlussfinanzierung zu beginnen. 

Kurz gesagt nein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB haben Sie die Möglichkeit, ein Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hier 6 Monate. Haben Sie etwa eine Darlehenslaufzeit von 15 Jahren vereinbart, merken aber nach 10 Jahren, dass es Angebote mit besseren Zinsen gibt, sind Sie in Ihrem Darlehen nicht gefangen und können sich dadurch eine Anschlussfinanzierung zu guten Konditionen sichern. Diese gesetzliche Möglichkeit vereinfacht also die nächste Station im Staffellauf Ihrer Immobilienfinanzierung.

Die Höhe des Anschlussdarlehens richtet sich danach, wie viel Sie von Ihrem ursprünglichen Darlehen noch zurückzahlen müssen. Sie müssen das Darlehen nicht am Ende der Anschlussfinanzierung komplett zurückgezahlt haben. Schließlich können Sie auch dann noch eine weitere Anschlussfinanzierung abschließen. Doch aktuell spricht vieles dafür, Ihre Immobilie „durchzufinanzieren“ also Zinsbindung und Tilgung für Ihre An­schluss­fi­nan­zie­rung so wählen, dass der Baukredit am Ende der neuen Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist. Aktuell ist der Zinsunterschied zwischen einer 15-Jahres-Kondition und einer Zinsbindung für 20 Jahre eher gering. Und Fachleute gehen davon aus, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2022 noch weiter ansteigen. Sofern also keine persönlichen Gründe dagegen sprechen, sind derzeit längere Zinsfestschreibungen vorteilhaft. Auch auf der Gefühlsebene ist es einfach schön, zu wissen, dass am Ende der Anschlussfinanzierung nicht noch ein weiteres Darlehen auf Sie wartet. 

Um das Ganze zu verdeutlichen: 

Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent dauert es knapp 35 Jahre, bis Sie den Baukredit vollständig zurückgezahlt haben. Wenn Sie also eine erste Zinsbindungsfrist von zehn Jahren mit Ihrer Bank vereinbart haben, müssen Sie sich rein rechnerisch dreimal um die An­schluss­fi­nan­zie­rung kümmern: nach 10 Jahren, nach 20 Jahren und nach 30 Jahren.

In der Praxis geht es meist deutlich schneller. Grund dafür sind Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rückzahlung und zusätzliches Vermögen oder Einkommen. Eigenheimbesitzer nutzen Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben – etwa für Kinder, die irgendwann aus dem Haus sind -, um den Baukredit schnell zurückzuzahlen.

Statt der errechneten 35 Jahre dauert es dann nur 15 oder 20 Jahre. Der Kunde muss also vielleicht nur ein einziges Mal eine An­schluss­fi­nan­zie­rung berechnen.

Fazit:

Die meisten, die eine Immobilie finanzieren benötigen eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen steigen zwar, im historischen Vergleich sind sie jedoch (noch) relativ niedrig. Richtig gemacht, sichern Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung die Zinsen von heute für Ihr Darlehen von morgen. Wie mit vielem gilt hier auch: der Frühe Vogel fängt den Wurm. Frühzeitige Vorbereitung und Planung ist unerlässlich. Doch manchmal ist hier auch der sprichwörtliche Wurm drin. Angebote Ihrer Hausbank, verschiedener Finanzdienstleister oder Versicherungen gibt es zur Genüge. Da ist es manchmal schwer durchzublicken, welches Angebot oder welches Finanzierungsmodell das beste für Ihre Lebenssituation ist. Folgende Fragen können helfen, das Angebot zu finden, das am besten zu Ihnen passt: 

Wir arbeiten mit Finanzierungsspezialisten des mehrfachen Testsiegers Global-Finanz zusammen. Ob Erstfinanzierungen oder Anschlussfinanzierung: wir sind für Sie da. Verbindlich. Fair. Topbewertet.